アパート経営に興味を持ち、いざ調べ始めたら「するな」「やめとけ」という情報ばかり。気づいたら不安だけが積み上がっていた、という方も多いのではないでしょうか。
しかし一方で、将来のシミュレーションをしたところ「75歳で資金が底を突く」と分かり、住居費を圧縮する手段として賃貸併用住宅を選んだ方や、コロナ禍で失業した際も家賃収入があったおかげで生活を維持できたという方も実際にいらっしゃいます。
結論から先にお伝えすると、「するな」という情報は半分正しく、半分間違いです。正確に言えば「準備不足のままやればリスクが高い」というのが実態であり、すべての人に当てはまるわけではありません。
ネット上に溢れる「するな」情報の多くは、準備不足のまま始めた一部の失敗事例をもとにしています。もちろんリスクは実在しますが、いずれも事前の準備と計画で対処できるものがほとんどです。
この記事では、「するな」と言われる理由を正直に整理したうえで、本当に向かない人・問題なく取り組める人の違いを具体的に解説します。最後まで読むことで、感情ではなく根拠をもとに判断できる状態になることを目指しています。
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「アパート経営はするな」と言われる理由は大きく5つ
「するな」情報が多いのには、それなりの理由があります。まずは不安の正体を一つひとつ整理することから始めましょう。根拠のない不安は、正確な情報と向き合うことで解消できます。
①莫大な借金を抱えるリスク
アパート経営を始めるには、まとまった初期費用が必要です。土地を持っていない場合は土地購入費に加え、建築費・登記費用・仲介手数料など多岐にわたる費用が発生します。一般的に、自己資金として物件価格の10〜30%程度を準備したうえで、残りをアパートローンで賄うのが基本です。
アパート経営では、借入金額が大きいほど「莫大な借金を抱える」という印象が強くなりますが、これはアパート経営に限らず事業全般に言えることです。重要なのは借金の額そのものではなく、家賃収入でローンを返済できる収支計画が成り立っているかどうかです。計画段階でしっかりとシミュレーションを行い、余裕のある返済計画を組んでおくことで、多くのリスクに対応しやすくなります。
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②空室が続いて家賃収入が得られないリスク
空室リスクは、アパート経営において最も語られるリスクの一つです。
「賃貸の人がちゃんと入ってくれるのか？もし空室になれば高額なローンの支払いが全額自分にのしかかってくる」
そんなプレッシャーを感じている方は多いのではないでしょうか。入居者がいない間は家賃収入がゼロになります。一方で、ローン返済は毎月続くため、収支が一気に悪化するのは事実です。
ただし、空室リスクは立地と管理によって大きく変わります。IREM JAPAN・日本賃貸住宅管理協会「第13回（2025年版）全国賃貸住宅実態調査報告書」によると、関東・中部・近畿地方では空室率が横ばい〜やや改善傾向にある一方、地方エリアでは悪化傾向が続いています。エリア選びが経営の明暗を分けるのはこのためです。
アパート経営をする際は、駅徒歩10分以内・大学や専門学校の周辺・大企業や工場が集まる就業エリア・スーパーや病院などの生活施設が充実したエリアといった、賃貸需要が見込みやすい立地を選びましょう。適切な管理体制を整えれば、空室リスクを一定程度コントロールすることは可能です。
<出典：IREM JAPAN・日本賃貸住宅管理協会「第13回（2025年版）全国賃貸住宅実態調査報告書」>
③築年数とともに家賃が下がり修繕費が増えるリスク
アパートは築年数が経つにつれ、競争力が落ちて家賃を下げざるを得なくなる一方、修繕にかかるコストは増えていきます。国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」によると、木造10戸（1K）のアパートでは30年間の修繕費の合計が1棟あたり約1,740万円にのぼるとされています。
この数字だけを見ると「やめたほうがいい」と感じるかもしれません。しかし、修繕費は最初から計画に組み込んでおくことで対処できるリスクです。具体的には、家賃収入の5%を毎月修繕積立金として別口座に確保しておくのが一般的です。「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」では、RC造20戸（1LDK〜2DK）を例に、25年目までの修繕費をまかなうための積立金として月額1戸あたり約7,000円を目安として示しています。経営開始時から積み立てを習慣化することで、大規模修繕の時期に資金不足で対応できなくなるリスクを防ぐことができます。
<出典：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」>
④金利上昇でローン返済が苦しくなるリスク
変動金利でアパートローンを組んでいる場合、金利が上昇すると毎月の返済額が増え、収支が悪化します。日本銀行は2025年12月の金融政策決定会合で政策金利を0.75%に引き上げ、1995年以来約30年ぶりの水準となりました。今後も段階的な利上げが見込まれています。
シミュレーションの際は、政策金利が1〜2%上昇した場合でもキャッシュフローが黒字を維持できるかを事前に確認しましょう。金利上昇を織り込んだ収支計画を立てることでリスクに対策できます。余裕がなければ固定金利への切り替えや自己資金の積み増しも選択肢に入れておくと安心です。
<出典：日本銀行「2025年12月金融政策決定会合での決定内容」>
⑤売却したいときにすぐ売れないリスク
アパート一棟の売却は、区分マンションや戸建てと比べて買い手の数が限られます。すぐに現金化できない点は「流動性リスク」と呼ばれ、アパート経営特有のデメリットの一つです。
急いでアパートを手放そうとすると売却価格を大きく下げなければならないケースもあります。これを避けるには、購入前の段階で「何年後・いくらで売れれば採算が合うか」を試算しておくことが重要です。売却しやすい物件規模・エリアを選ぶこと、ローン残債と売却想定価格のバランスを定期的に確認することが出口戦略の基本になります。最初から長期保有前提の計画で経営に臨む場合でも、売却という選択肢を持っておくだけで精神的な余裕が生まれます。
アパート経営をやめた方がいい人・やってもいい人
5つのリスクを整理しましたが、これらは準備や条件次第で対処できるものがほとんどです。この章では、本当に向かない人にはその理由を正直にお伝えしつつ、過剰に心配しなくてよい人には根拠のある安心をお届けします。
アパート経営に向かないケース（おすすめできない方の特徴）
以下に当てはまる場合は、アパート経営よりも別の資産形成手段を検討することをおすすめします。
自己資金がほぼゼロで見切り発車しようとしている方
アパートローンの審査では自己資金の割合が重視されます。自己資金が少ないと借入額が増えて毎月の返済負担が重くなり、空室や修繕費の発生に対応できる余力がない状態では、わずかな収支の乱れが経営全体に響きます。
たとえば、自己資金がほぼゼロの状態でローンを組んだ場合、月々の返済額が家賃収入の大半を占め、1〜2室空室になっただけで赤字に転落するケースがあります。
自己資金を十分に積み上げてからアパート経営を検討しましょう。
立地を無視して利回りの数字だけで判断している方
表面利回りが高い物件には、必ず理由があります。利回りが高く見えるのはこれらのリスクが価格に反映されているからです。例えば、賃貸需要の少ないエリア・築年数が古く修繕リスクが高い物件・立地条件が悪いなどの理由があります。数字の裏側にある理由を確認せずに判断するのは危険です。
経営を完全に放置するつもりでいる方
「大家になれば何もしなくてもお金が入ってくる」というイメージは現実とかけ離れています。管理会社に委託しても、定期的な状況確認や意思決定はオーナーの仕事です。経営への関与を一切したくない方には、アパート経営は向いていません。
アパート経営に向いているケース（過度に心配しなくてよい人）
一方で、以下のような条件が整っている場合、「するな」という情報を過剰に受け取る必要はありません。
賃貸需要のあるエリアに土地がある、または取得できる見通しがある方
立地は空室リスクを左右する最大の要因です。駅近・大学や企業が集まるエリア・生活利便施設が整っているエリアであれば、需要は安定しやすくなります。良い立地を確保できる状況であれば、アパート経営で成功する可能性は十分にあります。
長期的な資産形成・収入の柱として取り組める方
短期で大きな利益を狙うのではなく、10〜20年単位の資産形成として考えられる方は、アパート経営の特性に合っています。ローン返済が完了すれば、ほぼそのまま家賃収入が手元に残る構造になります。
信頼できる専門家と相談しながら進める意思がある方
アパート経営で失敗する多くのケースは、知識のないまま一社の営業マンのすすめだけで動いてしまうパターンです。複数の専門家に相談し、収支シミュレーションを複数パターンで確認できる環境を整えれば、リスクは大幅に下がります。
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アパート経営で成功している人に共通する3つの条件
「するな」情報が多い中でも、安定した経営を続けているオーナーは実際に多数存在します。そのような方々に共通しているのは、以下の3つの条件です。
①賃貸需要のある立地を選んでいる
成功しているオーナーの多くは、物件を選ぶ際に利回りよりも立地を最優先にしています。駅からの距離・周辺の人口動態・競合物件の数・将来的な開発計画。これらを事前に調査し、長期的に入居者が見込めるエリアを選んでいます。
賃貸需要の有無は、空室リスクの大小を直接左右します。どれだけ建物が良くても、需要のないエリアでは空室は埋まりません。逆に、需要が安定したエリアであれば、多少の競合が増えても一定の入居率を維持しやすくなります。
賃貸需要を事前に確認するには、以下の方法が現実的です。
- SUUMOやHOME’Sなどの賃貸ポータルサイトで同エリアの募集件数と空室期間を調べる
- 周辺の不動産会社に「このエリアで単身向けはどのくらいで決まるか」を直接ヒアリングする
- 市区町村の人口動態データ（住民基本台帳）を確認する
気になる物件が出てきたら、契約前にこれらを確認しておきましょう。需要のないエリアへの投資は、どれだけ建物が良くても空室リスクを高めるだけです。
②出口（売却・修繕）まで含めた長期計画を立てている
経営開始時から「10年後・20年後にどうするか」を見据えて計画を立てているオーナーは、突発的なコストに強い傾向があります。
国土交通省が公表している「民間賃貸住宅の大規模修繕等に対する意識の向上に関する調査検討報告書」によると、修繕を実施しないオーナーの理由の第1位は「資金的余裕がない」（28.1%）でした。修繕が必要になったときに対応できないオーナーの多くは、最初から修繕費を計画に組み込んでいなかったということです。
毎月の家賃収入の中から修繕積立金を確保し、大規模修繕・売却・建て替えといった出口シナリオを複数持っておくことが、長期経営の安定につながります。
なお、長期計画といっても最初から完璧なものが必要なわけではありません。「10年後にローン残債がいくら残るか」「修繕費として毎月いくら積み立てるか」という2点を最初に把握しておくだけでも、経営の安定度は大きく変わります。経営しながら計画を更新していく姿勢が大切です。
<出典：国土交通省「民間賃貸住宅の大規模修繕等に対する意識の向上に関する調査検討報告書」>
③信頼できるパートナーと組んでいる
アパート経営は、建築・融資・管理・税務と多岐にわたる専門知識が必要です。それらすべてをオーナー一人でカバーするのは現実的ではありません。
成功しているオーナーの多くは、実績のある管理会社・建築会社・税理士と長期的な関係を築き、判断が必要な局面で適切なアドバイスを得ています。「誰と組むか」が経営の質を大きく左右するといっても過言ではありません。
信頼できるパートナーを見つけるには、複数社に相談して比較することが基本です。管理戸数・入居率の実績数字を開示してくれるか、デメリットも正直に伝えてくれるか、という点が見極めのポイントになります。一社だけに相談して決めるのは避け、複数の専門家から意見を聞いたうえで判断する習慣が大切です。
実際に、都市銀行在職中に不動産投資を開始し、2017年にはたらくおうちで都内に賃貸併用住宅型アパートを建築したN様は、現在6棟57室・家賃年収約4,000万円の規模まで拡大されています。区分マンション投資からスタートし、信頼できるパートナーと組みながら着実に規模を拡大した好例です。
▶ アパート経営は儲かるのか？始めるメリットやリスク対策について
アパート経営以外の選択肢
ここまでアパート経営のリスクと対策を整理してきました。「準備を整えれば取り組める」という見通しが立った方がいる一方で、「もう少しリスクを抑えた形で不動産収入を得たい」と感じた方もいるかもしれません。この章では、アパート経営への不安を根本から解消できる選択肢として、賃貸併用住宅をご紹介します。
賃貸併用住宅とは何か
賃貸併用住宅とは、自宅と賃貸部分が一体となった建物のことです。建物の一部にオーナー自身が居住しながら、残りの部屋を賃貸として貸し出し、家賃収入を得る仕組みです。
一般的なアパート経営との最大の違いは、自宅部分が存在することです。これにより、住宅ローンを使って建築できる可能性が生まれ、アパートローンとは大きく異なる条件で資金調達ができます。
アパート経営と賃貸併用住宅の違いを比較
両者の主な違いを以下の表に整理しました。特にローンの種類と空室リスクの項目に注目してください。
| 比較項目 | アパート経営 | 賃貸併用住宅 |
|---|---|---|
| ローンの種類 | アパートローン（金利1〜4%） | 住宅ローン（変動金利0.96〜1.09%程度※2026年5月時点） |
| 自己資金 | 物件価格の10〜30%程度が必要 | フルローンも可能な場合あり |
| 空室リスク | 全室空室でローン返済が全額自己負担 | 自宅部分があるためゼロにはならない |
| 副業規定 | 会社によっては申告が必要 | 自宅の一部貸し出しのため抵触しにくい |
| 管理の手間 | 管理会社に委託可能 | 管理会社に委託可能 |
このように、賃貸併用住宅はアパート経営と比べて金利・リスク・資金の面で、本業を持ちながら取り組みやすい構造になっています。次の章では、具体的にどのような不安を解消できるかを解説します。
賃貸併用住宅がアパート経営への不安を解消できる理由
先ほどの比較表で示した通り、賃貸併用住宅はアパート経営と構造が異なります。具体的にどのような不安を解消できるのか、4つの観点から解説します。
①住宅ローンの低金利が使えるため、金利リスクが大幅に下がる
アパートローンの金利が一般的に1〜4%であるのに対し、住宅ローンは変動金利で0.96〜1.09%（2026年5月時点）で利用できます。この差は返済総額に大きく影響します。
はたらくおうちでは、賃貸部分も含めて100%住宅ローンで組める金融機関とのつながりがあり、アパートローンでは断られるようなケースでも融資が通った実績があります。たとえば、すでに借入金が1億3,000万円を超えていた方でも、追加融資を受けて賃貸併用住宅を実現した事例があります。
▶ アパート経営で住宅ローンは使える？ローンの違いや特徴について
②賃貸部分が空室になっても自宅部分の価値は失われない
アパート経営で最も怖いのは「全室空室でローンだけが残る」状態です。賃貸併用住宅では、賃貸部分が空室になっても自宅部分の価値は変わりません。「仕事も辞められなくなる」というプレッシャーを感じずに経営できる点は、仕事と並行して経営する方にとって、精神的な余裕に直結するメリットです。
実際にはたらくおうちで建てたオーナーの中には、「住み始めて6年間、一度も空室にならず退去者も出ていない」という方や、「退去が出ても1〜2週間で次の入居者が決まる」という方が複数いらっしゃいます。コロナ禍で失業した際も家賃収入があったおかげで生活を維持できたという体験談もあり、収入の柱としての安定性が実証されています。
③会社員・公務員が始めやすい
賃貸併用住宅は自宅の一部を貸し出す形態のため、アパート経営と比べると会社員や公務員でも取り組みやすい特徴があります。ただし、副業規定の取り扱いは勤務先によって異なるため、事前の確認が必要です。
また、マイホームの取得と資産形成を同時に叶えられるため、「まずは自宅が先」という考え方とも両立できます。実際に「マイホームが欲しい」という目的と「不動産投資がしたい」という目的を同時に叶えられる点を決め手にしたオーナーも多くいらっしゃいます。
▶ サラリーマン向け不動産投資の始め方！初心者が失敗しないコツを解説
④実質的な住居費を大幅に圧縮できる
はたらくおうちの実際の事例では、以下のような実績が出ています。
| 事例 | 月々返済額 | 家賃収入 | 実質支払額 |
|---|---|---|---|
| O邸（東京都品川区・30代会社員） | 43万円 | 31万円（3部屋） | 12万円 |
| I邸（東京都世田谷区・40代会社員） | 51万円 | 21万円（2部屋） | 30万円 |
| M邸（神奈川県川崎市・30代公務員） | 32万円 | 31万円（3部屋） | 1万円 |
M邸のように、月々の返済額32万円に対して家賃収入31万円を得ることで、実質的な住居費をわずか月1万円に抑えた事例もあります。経済的な余裕が生まれたことで、投資（NISAなど）に資金を回せるようになったり、将来の老後資金への不安がなくなったりと、生活そのものが変わったと語るオーナーも少なくありません。
数字だけを見ても、アパートローンを組んで経営するアパート経営とは、リスクの構造が根本的に異なることが分かります。
賃貸併用住宅が向いている人・向いていない人
これまで解説してきた内容を踏まえ、賃貸併用住宅が向いている人・向いていない人の特徴を整理します。向いている人に当てはまる項目が多いほど、検討する価値があると言えます。
向いている人
以下の条件に当てはまる方は、賃貸併用住宅が資産形成の有力な選択肢になります。
- マイホームの取得と資産形成を同時に叶えたい方
- アパートローンの高金利が気になる方
- 将来の住居費を圧縮して、老後や転職・独立の選択肢を広げたい方
- 土地なしから不動産収入を検討している方
- 首都圏（一都三県）在住または移住を検討している方
向いていない人
一方で、以下に当てはまる場合は別の方法を検討した方がよいでしょう。
- すでに自宅を所有しており、別途アパートを建てたい方
- 自宅と賃貸が同じ建物にある環境に抵抗がある方
- 首都圏以外のエリアで検討している方（はたらくおうちは一都三県が対象）
「向いていない人」に当てはまる場合でも、アパート経営が完全に向かないわけではありません。本記事の2章・3章を参考に、自分の状況に合った方法を選ぶことが大切です。
▶︎賃貸併用住宅10年後でも盤石な経営術！専門家だから知っている失敗のリスクを踏まえた対策
まとめ：情報に惑わされず、自分に合った選択をしよう
この記事では、「アパート経営はするな」と言われる5つの理由を正直に整理したうえで、本当に向かない人・向いている人の特徴、そして成功しているオーナーに共通する3つの条件を解説しました。
改めて整理すると、「アパート経営はするな」という情報はすべて正しいわけでも、すべて間違いでもありません。リスクは実在しますが、いずれも事前の準備と計画で対応できるものです。自己資金・立地・パートナー選びという3つの条件が整っていれば、アパート経営は有効な資産形成手段になり得ます。
一方で、条件が整っていない状態での見切り発車は避けるべきです。焦らず、まずは自分の状況を専門家に整理してもらうことが、最善の第一歩です。
アパート経営だけが資産形成の選択肢ではありません。あなたの状況・目的・条件に合った方法を見つけるために、まずは気軽に相談してみてください。
