賃貸併用住宅で10年後に起こり得るリスクを回避するための経営術

賃貸併用住宅は、10年後にどのようなリスクが起こると考えられるでしょうか。賃貸併用住宅の経営計画を練る際には、10年後に起こりうるリスクについて考えてみると良いでしょう。

たとえば、賃貸併用住宅を運営していく上でよく懸念されるリスクに、空室による収入減が挙げられます。また10年後という月日の経過から、老朽化や自然災害なども起こりえます。その他にも、家賃滞納などといった入居者トラブルに遭う例も少なくありません。

こうした10年後に考えられるあらゆるリスクを回避するため、またダメージを最小限に抑えるための経営対策について詳しく見ていきましょう。

賃貸併用住宅の空室リスクと収入源の対策

空室の場合、賃貸併用住宅の家賃収入は当然ながら得られません。新築当初は入居者に恵まれていても、5年後、10年後に必ず満室にできるとは限らず、賃貸併用住宅を経営する上でこの空室リスクは常に考慮しておく必要があります。

空室リスクの対策としては、空室を防ぐために賃料を下げて入居者を募集する対策が取られることがあります。特に”10年後”という視点で考えると、こういった値下げによる収入減の可能性も念頭においておきましょう。

空室を減らすためには、あらかじめ入居のターゲット層を明確にした間取り作りがポイントになります。賃貸併用住宅の建築予定地の周辺にある施設やどのような方が住んでいるのかをリサーチし、入居者層に合った間取りを心がけることで、10年後の空室リスクを下げることができるでしょう。

10年後の老朽化による出費の対策

建築から10年となると、建物の老朽化を感じるようになります。設備は、10年後に老朽化が進むことを想定しておいたほうが良いでしょう。水回りをはじめとする、キッチン設備の不具合や排水管のつまりなどが良い例です。また、外壁にヒビが入るなど、設備の他に建物自体にも老朽化が見られることもあります。こうした老朽化が進行する前に、定期的なメンテナンスを入れ、賃貸部分は入居者が入れ替わるタイミングに費用を出し渋らず、細やかな原状回復をすることをおすすめいたします。

老朽化が目立つと次の入居者が見つかりにくくなるのは、一般的な賃貸物件だけでなく賃貸併用住宅も同様です。定期的なメンテナンスの費用は、あらかじめ経営計画の中に組み込んでおくと良いでしょう。

災害リスクへの備え

昨今、日本全国で地震や台風、豪雨による被害が相次いでいます。どれだけ対策をしていても、自然災害においては建物被害が免れないケースも多いです。

賃貸併用住宅も例外ではなく、災害によって住めなくなったり修繕が必要になったりする事態が考えられます。賃貸併用住宅の場合、自分が住めなくなるだけでなく、家賃収入がなくなることも大きなリスクです。万が一の際に迅速に対応できるよう、保険への加入や修繕費用の用意をしておきましょう。

自然災害は10年後と言わず、1年後・2年後に起こることもありえます。あらかじめ様々なケースを想定しておくことはもちろん、5年後・10年後といった節目の年には見直しをしてみるのもおすすめです。

入居者トラブルの防止策

“この人に10年後も住んでいてほしい”と思えるような入居者に出会えるのが理想ですが、賃貸併用住宅では入居者の入れ替わりは必ずあります。入居者が頻繁に入れ代わらないような対策をしましょう。

賃貸併用住宅のトラブルの中でも特に多いのが騒音です。この騒音トラブルはあらかじめ間取りに気を配ったり、水回りの配置を考慮したりといった方法で事前に防ぐことができます。

一方、オーナーも同じ建物に住むという賃貸併用住宅の特徴を考えると、クレームに自ら対応するのはリスクも伴います。10年後、20年後と長期的に経営することを想定し、なるべく負担を抑えたい場合は管理委託をご検討されることもおすすめです。

家賃滞納問題とその解決法

家賃滞納問題は賃貸併用住宅を運営していく上で大きなリスクになります。家賃の滞納が続くとその分収入が減るだけでなく、払ってもらえないというストレスも大きなものです。

入居後すぐに滞納という例はあまりありませんが、経営開始から10年ともなるとそういった入居者に出会うこともあるでしょう。賃貸併用住宅の場合、オーナーである自らも同じ建物内に住んでいるため、督促がしにくいという難点がしばしば挙げられます。そのような場合には、管理会社に督促などの対応を委託しておくことで負担を減らすことができます。

先述した入居者のトラブルやクレーム対応と合わせて、家賃滞納についても専門業者に委託しておくと10年後の家賃収入も安心です。はたらくおうちでは、入居者のトラブルや家賃滞納問題にもしっかり対応しておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

10年後も安心！賃貸併用住宅を建てる前にやっておくべきこと

賃貸併用住宅は10年後に、様々なリスクが考えられることは先述の通りです。予期せぬことが起きる例もありますが、賃貸併用住宅を建てる前から対策を取ることで減らせるリスクも多いです。不測のタイミングで起こる自然災害も、賃貸併用住宅の経営者として備えておくことで被害の軽減につながります。

ここでは、10年後に家賃収入を得ながら経営を順調に進められるように、建築に入る前にやっておきたいことに着目して、ポイントを3つご紹介します。

建築と経営の目的を明確にする

賃貸併用住宅を考える際に”10年後どうなっていたいか”ももちろん大切ですが、そもそもどのような目的で建築・経営するのかを明確にしておくことが重要です。たとえば、家賃収入を得ることで収入を増やしたい・家賃収入でローンの負担を減らしたいという人もいれば、老後資金や子どもの教育資金の確保や節税を目的として賃貸併用住宅を検討する人も多いです。

こうした目的を明確にしておき、次のステップでその目的のためにどのような計画を立てると良いのかを考えていくことで、10年後の安定した経営につながります。

10年後のための修繕費用の積立

賃貸併用住宅では、10年後、20年後に老朽化した設備の取り替えや建物の修繕、また災害時の損害の修繕などといった費用はオーナーの負担となります。入居者が退去した際の原状回復費用は敷金でまかなえる部分もありますが、故意につけられた傷以外はオーナー負担となるのが一般的です。

修繕の度に費用を手出しで行うと大きな負担がかかるため、賃貸併用住宅を購入した段階から修繕費を積み立てておくことをおすすめします。具体的な額や10年後に必要となる費用については、事前にシミュレーションをしておくと安心です。

火災保険への加入

自然災害へのリスクを抑えるには、保険への加入が必須です。5年後、10年後に火災や台風などによって建物や家財に損害が生じた場合に補償が受けられます。このほかにも、地震による被害には地震保険への加入が必要となります。

災害はタイミングを予測できるものではなく、10年後に必ず来るというわけではありません。そのため、早い段階から備えられるよう加入する保険を検討しておくことをおすすめします。

賃貸併用住宅の資金計画の重要性

賃貸併用住宅を購入する際には、長期的な運営を想定して資金計画を立てる必要があります。10年も経つ頃には経年劣化による設備の交換や建物のリフォームが必要になる場合があります。また、空室リスクへの備えも考えておかなくてはいけません。また、経済状況による税金・保険料の変動なども考慮する必要があります。

そこで、10年後に限らず将来的に起こりうるあらゆるリスクに対し、可能な限り対応できるよう適切な資金計画を立て、定期的な収支管理や予算の見直しを行いましょう。さらに、不測の事態に備えた積み立てもあわせておこなっておくと安心です。具体的な資金計画のご相談は、ぜひはたらくおうちまでご連絡ください。

10年後のための自己資金の確保と借入額の見直し

賃貸併用住宅を運用するにあたり、自己資金をしっかり確保しておくことが非常に重要になります。自己資金が少ない場合は10年後など将来的なことも踏まえ、賃貸併用住宅の購入を再検討した方が良い場合もあります。はたらくおうちでは、賃貸併用住宅の購入や運営にどれほどの自己資金が必要となるのか、今購入しても大丈夫かなどについてもお気軽にご相談いただけます。

また、借入額や金利の見直しも資金計画を立てる上では大切なポイントとなります。借入額は無理に借入限度額まで借りようとせず、一旦見直して返済に無理のない範囲で借入ることが重要です。既にローンを組まれている場合は、借入条件を再交渉したり、低金利のローンへ借り換えたりすることで利子の負担を軽減できるケースもあります。自己資金と借入額のバランスを保ち続けられるよう、日頃から意識するようにしましょう。

購入・管理は賃貸併用住宅専門の不動産会社を選ぶ

賃貸併用住宅の運用についてインターネットで調べていくうちに、10年後に「後悔している」「失敗した」という感想を目にされたことはありませんか？その原因のほとんどが、賃貸併用住宅に関する知識やノウハウを持たないまま運用を開始してしまったことが原因といえます。

賃貸併用住宅を購入する際は、専門知識や豊富な経験を持つ不動産会社を選ぶようにしましょう。専門的な知識が豊富なはたらくおうちでは、地域の需要や将来的な賃貸市場の動向を把握し、適切な物件を提案したり、入居者募集やトラブル対応などにも円滑に対応します。10年後も資産価値を維持するためにも、専門家やプロフェッショナルのサポートを得られるはたらくおうちへ、まずはお気軽にお問合せください。

10年後に失敗しない賃貸併用住宅を建てるならはたらくおうちへ！

はたらくおうちは、お客様が10年後も安心して賃貸併用住宅を運営できるよう全力でサポートいたします。賃貸併用住宅を購入・運用するにあたり、お悩みや疑問、その他不安に感じていることはありませんか？

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