不動産の利回りはどれくらいが理想？

不動産投資を検討する際、不動産の利回りはどれくらいが理想なのか気になるのではないでしょうか。

利回りは、物件の種類や立地、築年数、さらには経済状況など、さまざまな要因によって変動します。たとえば、同じ東京都心部の物件でも、利回りが5％の物件もあれば、8%を超える物件もあります。
これらを踏まえ、自身の投資目的や収支計画などに応じて、適切な利回りを目指す必要があります。

以下では、不動産投資の利回りはどれくらいが理想で、どれくらいが最低ラインになるのかを解説します。

不動産の理想的な利回りは状況によって異なる

不動産投資における理想的な利回りについて調べると、さまざまな情報が見つかります。エリアの平均利回りより1〜2％高い水準が理想とされることもあれば、平均利回りと同程度が望ましいという意見もあり、明確な基準はありません。

そもそも、エリアや築年数、経済状況などによって数値は異なります。重要なのは、投入する自己資金の額や収支計画に応じて、どの程度の数値が適切かを見極めることです。あわせて、不動産のタイプやエリアごとの情報も十分に調べた上で判断することが大切です。

不動産投資の利回りの最低ラインはどれくらい？

不動産投資の利回りについて調べると、「最低ラインは10％」という話を耳にしたことがある方もいらっしゃるかもしれません。しかし、それを鵜呑みにするのは注意が必要です。

なぜなら、10％という数値が、どの利回りを指しているのかが明確でないためです。もし想定利回りを基準にしているのであれば、経費や空室率といった要素が考慮されていない可能性があります。
先述のとおり、不動産のタイプやエリアごとの情報に加え、自己資金の額や収支計画などを踏まえて、適切な利回りを判断することが重要です。

不動産投資の利回り相場の計算方法

不動産投資において利回りを考えるときは、計算方法を知っておくとよいでしょう。

利回りには主に「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3種類があります。それぞれ計算方法や求める値の意味が異なり、物件情報には経費や空室率が考慮されていない利回りが掲載されている場合もあるため注意が必要です。

計算方法を知っておくことで、どれくらいの数値が適切か、より判断しやすくなるでしょう。ここでは、利回りの計算方法について詳しく解説します。どれくらいの収益を得られるか適切に判断したい方は、ぜひ参考にしてみてください。

計算方法①表面利回り

不動産投資における表面利回りは、年間家賃収入と不動産の購入価格をもとに計算します。

計算式は、以下のとおりです。

表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 不動産購入価格 × 100

たとえば、不動産の購入価格が9,000万円、年間家賃収入は960万円の場合、これをもとに算出すると、以下の通りです。

960万円 ÷ 9,000万円 × 100 = 約11%

なお、この計算は非常にシンプルで物件比較などで便利ですが、管理費、修繕費、固定資産税といった運用コストは一切考慮されていません。

計算方法②実質利回り

不動産投資における利回りがどれくらいかを判断する際、表面利回りだけでは実際の収益性を正確に把握できません。そこで重要になるのがこの計算方法です。これは、実際にかかる諸経費を考慮し、より現実的にどれくらいの収益性があるのかを考える際に役立ちます。

計算式は、以下のとおりです。

実質利回り（％）＝（年間家賃収入 − 年間経費） ÷（不動産購入価格 + 諸費用） × 100

たとえば、年間家賃収入が960万円、年間経費が200万円、不動産購入価格が9,000万円、購入時の諸費用が900万円だった場合、計算は以下の通りです。

（960万円 − 200万円） ÷（9,000万円 + 900万円） × 100 = 約8％

このように、管理費、修繕費、固定資産税などの運用コストを反映するため、表面利回りよりも数値は低くなりがちです。しかしそれだけに、実際どれくらい手元に利益が残るのかを判断するには非常に便利です。

計算方法③想定利回り

想定利回りは満室状態であることを前提として計算します。

計算式は、以下のとおりです。

想定利回り（％）＝ 満室時の年間家賃収入 ÷ 不動産購入価格 × 100

たとえば、購入価格が9,000万円で満室時の年間家賃収入が1,000万円の場合、以下のように算出します。

1,000万円 ÷9,000万円 × 100 ＝約11％

この数値は、空室リスクや経費などは考慮されていないため、実際の収益とは乖離する可能性があります。不動産広告や物件情報でも使われますが、あくまで理想的なシナリオを想定した指標です。そのため、過信せず他の数値もあわせて分析することが大切です。

不動産の利回りがどれくらいかを計算する際の注意点

不動産投資において、利回りがどれくらいかはさまざまな検討をする上で重要な指標ですが、いくつかの注意点があります。

まず、利回りが高い不動産が必ずしも良いとは限りません。高い利回りを謳う不動産には、空室リスクや修繕費の増加、立地の悪さなど、なんらかのリスクが潜んでいる可能性があります。これらのリスクを無視して利回りのみで判断すると、思わぬ損失を招く恐れがあります。
また、多くの不動産広告や物件情報では、表面利回りや想定利回りが掲載されています。そのため、掲載されている利回りがどれなのかを十分確認するようにしましょう。

計算して数値を把握できたとしても、それだけで判断せず、さまざまな要素から総合的に検討することが大切です。

不動産の利回りは慎重に判断しよう

不動産投資の理想的な利回りがどれくらいかを調べる際に、ネット等で記載されている数値を鵜呑みにするのは危険です。空室リスクや経費など、多くの要素が収益に影響するため、慎重に判断しましょう。

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※オーナーの自宅部分と賃貸部分が一体となった建物

だからこそ、利回りだけを見ていると失敗する可能性が高く、専門的な視点から情報収集や調査を行い、計画を立てる必要があります。「はたらくおうち」は賃貸併用住宅を専門に、計画立案から土地探し、融資、建築、賃貸管理まで一貫対応しております。だからこそ、経験も実績も豊富で、安心してお任せいただけます。

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