二世帯住宅を賃貸併用にして、賃貸として利用するときのポイント

二世帯住宅を賃貸併用にすることで、得られるメリットが多くあるのをご存じでしょうか？何よりも一番大きいのは、子世代が住まなくなったり、親御さんが亡くなってしまったりして空室となった自宅の一部を他人に貸し出し、家賃収入を得ることだといえます。

今回のコラムでは他にも、二世帯住宅を賃貸併用として活用する際のメリットや気を付けたい点、前もって考えておきたい重要なポイントなどを詳しくご紹介しています。二世帯住宅を活用した賃貸経営をお考えの方は、ぜひご参考になさってください。まずは二世帯住宅を賃貸として利用するときに、前もって考えておきたいポイントをご紹介します。

二世帯住宅の設備は賃貸に出すことを想定しておく

二世帯住宅を建てる際に将来、賃貸併用住宅にする可能性も考慮して環境を作るようにしましょう。親世帯が亡くなるなどして居住スペースに余剰ができた場合、あらかじめ賃貸に出すことを視野にいれて設備を整えておくとスムーズに賃貸併用住宅へと移行することができます。

入居者が快適に過ごせるように、キッチンやバスルームの設備を整え、独立したエントランスや駐車スペースなど、賃貸住宅としての住みやすさも考慮しましょう。入居者が住みやすい環境を整えることで満足度の向上へと繋がり、安定した家賃収入を得られるようになります。

プライバシーが確保できる間取りにする

入居者同士が心地よく生活するために、個々のプライバシーが確保される間取りにしましょう。

騒音や視線などの問題は入居者同士でのトラブルに発展しやすく、お互いがストレスを抱える状況になります。各住戸ごとに独立した入り口はもちろん、遮音材の使用など、騒音や視線を遮るための工夫が効果的です。入居者が快適に暮らせる生活環境を整えることで、賃貸物件としての価値も高まるでしょう。

はたらくおうちでは、騒音などの事前に考えられるトラブル対策を徹底しております。具体的にどういったトラブルがあるのか、またトラブルを回避するためにはどうすれば良いのか、不安な方はお気軽にご相談ください。

二世帯住宅のタイプと賃貸併用の相性

二世帯住宅と賃貸併用住宅はどれほど相性が良いのでしょうか。親世帯と子世帯が暮らす二世帯住宅は、生活空間をどこまで共有・分離するかで間取りが異なります。二世帯住宅の間取りのタイプは大きく3つに分類され、完全共有型と一部共有型、完全分離型があります。

完全共有型は、それぞれの世帯の寝室を除いて、玄関とリビング、キッチン、浴室などのすべての部屋を共有するタイプです。共有する部屋が多いと、その分顔を合わせる機会が多くなるため、急に体調を崩してしまったり、異変があったりしてもすぐに気づけるでしょう。

一方で、完全分離型は、玄関から各世帯の生活空間が完全に分けられている間取りとなります。一部共有型は、完全共有型と完全分離型の中間で、玄関や浴室などの住宅の一部分を共有し、そのほかの部屋は各世帯で分けられている間取りを指します。

完全分離型の二世帯住宅がおすすめです

賃貸経営をお考えであれば、完全分離型の間取りがおすすめです。完全分離型の二世帯住宅はすべての生活空間が区切られていますから、入居者のプライバシーが充分確保されている環境です。さらに、完全分離型の二世帯住宅を賃貸併用へと転用する際は、簡単なリフォームで済むためリフォーム代が抑えられるメリットもあります。

一方で、完全共有型や一部共有型の二世帯住宅は生活空間の一部を共有するため、プライバシーの確保が難しくなります。一部共有型の二世帯住宅の場合は、共有している部屋をリフォームすれば賃貸併用へ転用可能ですが、リフォーム費用と時間がかかるでしょう。

賃貸併用を二世帯住宅として建築するメリットを解説

賃貸併用を二世帯住宅として建築すると、どのようなメリットがあるのかとお客様からご質問をいただくことがあります。賃貸併用住宅の場合、税制上の優遇措置が受けられるうえに、住宅ローンを返済する際の金銭的負担が軽減されるメリットがあげられます。

そのほかにも、世帯数が変化しても柔軟に対応できるメリットもあります。それぞれのメリットを詳しくご紹介しますので、賃貸併用を二世帯住宅にすべきかお悩みの方はぜひご参考になさってください。

賃貸併用住宅における税制上の優遇措置

二世帯住宅を賃貸併用にしてもマイホームとみなされるため、固定資産税による軽減措置が受けられるでしょう。1戸あたり200㎡までの建物は固定資産税が6分の1に、200㎡を超える場合は3分の1まで抑えられます。

さらに、賃貸併用住宅は小規模宅地等の特例も適用になります。小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた土地や事業用土地であった場合に、一定の条件を満たせば、相続税の評価額が50％あるいは80％まで減る制度です。評価額が下がると、結果的に相続税が低くなるため、納税による金銭的負担の軽減につながります。ただし、これらの制度は自治体によっても異なるため、前もって自治体の関連部署や税務の専門家に相談しましょう。

ローン返済の負担軽減と収益性

二世帯住宅を賃貸併用住宅にすると、入居者からの家賃収入をローンの返済へあてられるメリットがあります。ローンを返済する際の財源は借りる方の収入となりますから、ローンを完済するには安定した収入であるかが重要です。一般的な二世帯住宅に比べて、賃貸併用住宅は毎月安定した収入が得られるため、ローンの返済計画が立てやすいといえるでしょう。

また、家賃収入から、ローンの返済や建物の維持費などを差し引いて、残った金額を生活費や貯蓄に回すことも可能です。老後の生活費に不安を感じている方も多いですから、資産運用があると安心して暮らせます。

世帯数が変わっても賃貸併用住宅として活用できる

二世帯住宅を賃貸併用にした場合、家族構成やライフスタイルの変化で、二世帯から一世帯に変わっても、状況に応じた対応が可能です。例えば「両親が病気になり一緒に暮らす必要が出てきた」、「転勤や結婚でどちらかの世帯が家から出なければいけなくなった」など、建設時に予期していない事情もあるでしょう。

しかし賃貸併用住宅であれば、世帯数が増加や減少した際に柔軟に対応できるのです。もし賃貸に出している部屋に親世帯または子世帯が居住することになった場合は、入居者が退去した後にリフォームすることで、二世帯住宅への転用もできます。

賃貸併用を二世帯住宅にする検討の際の具体的なステップ

賃貸併用を二世帯住宅にするにあたって、何から手を付けたら良いのか分からないという相談をお客様から受けることが多くあります。一連の流れを理解していれば、いざ賃貸併用住宅として活用する際にスムーズに動けるでしょう。

賃貸経営を成功させるには、将来起こり得るリスクをいかにして防ぐのかがとても重要です。賃貸併用の二世帯住宅を検討する際の具体的なステップとして、「事前の収支シミュレーション」「入居者ニーズの分析」「家族間のコミュニケーション」の3つに注目して解説していきます。

事前の収支シミュレーション

賃貸併用の二世帯住宅を建てる際は、家賃収入と毎月の支出がどのくらいなのかをシミュレーションしましょう。具体的な収支のシミュレーションができていると、賃貸経営が成り立つかどうかを判断しやすくなります。

支出に関しては、ローンの返済以外に、固定資産税や損害保険料、共用部の水道・電気・ガス代の使用料、原状回復費用などもあるため注意が必要です。とくに修繕費に関してはメンテナンスなども含め定期的に行われる上に、費用も高額です。毎月少しずつ積み立てて備えることをおすすめします。

家賃収入に関しては、満室時ではなく空室によるリスクがどのくらいなのかも考えておきましょう。より正確な収支シミュレーションを出したい方は、この機会に是非はたらくおうちにご相談ください。

賃貸併用住宅の立地条件の精査と入居者ニーズを分析

賃貸経営を視野に入れるのであれば物件を建てる前に、入居者のニーズに合っている立地かどうか判断するのも重要です。たとえば、ファミリー層をターゲットにする場合には学校やスーパーマーケットが近くにあるかどうか、単身赴任者をターゲットにするなら最寄駅までアクセスの良さや飲食店が多いかなどを調べておきましょう。

また、将来的に発展する見込みがある地域か、入居に繋がるかもしれない人口が一定数いるかどうかということも、空室や家賃下落を防ぐのに意識しておきたいポイントとなります。お客様の所有している物件と類似している物件を探し、価格はどのくらいか、どのような世帯が多いのかを調べておくと良いでしょう。

親子・親族間のコミュニケーションを十分に行う

二世帯住宅を賃貸併用にする際は、間取りや設備など、生活する上で重要になるポイントを親子・親族間でしっかりと話し合って決めましょう。それぞれの世帯が納得する間取りと設備でなければ、将来トラブルになる可能性があります。

たとえば、部屋の広さや間取りはどうか、駐車場の数と防音設備、庭の有無など、しっかり話し合って二世帯ともに納得できる家づくりにしましょう。同居する家族の他にも兄弟や姉妹がいる場合は、相続でトラブルにならないように、住宅の支払いや物件の管理に関しても話し合っておくことをおすすめします。

賃貸併用住宅を二世帯住宅として活用するデメリットを把握する

賃貸併用住宅を二世帯住宅として活用するデメリットを把握しておきましょう。賃貸併用住宅の場合、管理やトラブル対応が増える可能性があります。

はたらくおうちでは、そういった管理やトラブルにもしっかり対応しておりますのでご安心ください。また、二世帯住宅では家族との生活空間を分けることが課題であり、共有部分の管理や費用分担なども取り決める必要があります。これらのデメリットを理解したうえで、快適な生活を送ることができるように適切な対策を行うようにしましょう。

賃貸併用可能な二世帯住宅を建てるならはたらくおうちへ！

賃貸併用可能な二世帯住宅のメリットや間取りのタイプなどを解説しましたが、いかがでしたでしょうか。

「現在住んでいる二世帯住宅を賃貸併用にしたい」、「これから賃貸併用の二世帯住宅を建てようと思っている」とお考えなら、ぜひはたらくおうちへご相談ください。

インターネットで情報を収集しているうちに、うまくいかなかった例や後悔しているなどの書き込みを見て不安を抱くこともあるのではないでしょうか。その場合の多くが、二世帯住宅の賃貸併用に関する知識が浅いまま、運用を開始してしまったケースです。

はたらくおうちでは、二世帯住宅を賃貸併用に関する専門的な知識と、豊富な経験を持つスタッフが丁寧にサポートさせていただきますのでどうぞご安心ください。どんな小さな疑問や不安、こだわりや希望などにも心を込めて対応させていただきます。お気軽に下記お問合せ先よりご連絡ください。

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