不動産小口化商品の投資におけるデメリットとは？
少額から始められる不動産小口化商品には、その仕組み上、小口化ならではのデメリットもあります。気軽に始めやすい商品だからこそ、デメリットを把握せずに購入すると思わぬ損失を招く可能性があります。不動産小口化商品の購入を検討している方は、購入後に後悔しないためにも、メリットだけでなくデメリットにも目を通しておくことが大切です。
ここで、不動産小口化商品の投資におけるデメリットをご紹介します。
- 元本保証や収入の保証がない
- 融資が利用できない
- 運用会社が倒産する可能性がある
- 商品の選択肢が少ない
- 中途解約ができない
これらのデメリットについて、より詳しく解説していきます。
デメリット①元本保証や収入の保証がない
安全性を重視する人ほど注意しておきたいデメリットは、不動産小口化商品の元本保証が存在しないという点です。銀行預金のように資金が守られる仕組みはなく、運用が不調になれば元本が目減りする可能性が避けられません。特に、価格変動による資産価値の減少や、空室の増加によって損失が生じる恐れがある点には注意が必要です。
また、収益性を判断するための目安となる想定利回りは、あくまで予測値であり、確実な数字ではありません。運用の悪化が続くと分配金が想定より下回る場合もあります。生活防衛費で購入せず、余裕資金で運用するようにして、どの程度の変動に耐えられるかを事前に整理しておくようにしましょう。
デメリット②融資が利用できない
不動産小口化商品は融資が利用できません。実物の不動産投資では、融資を利用して投資規模を広げることで、効率よく収益を得る方法がよく使われています。
しかし、小口化された商品は複数人が物件を所有するため融資は利用できず、投資規模を広げる際は自己資金で対応する必要があります。
不動産小口化商品は少ない自己資金で始めやすい点がメリットになります。ただ、融資を活用して資産を増やしたい人にとっては、不動産小口化商品は効率が下がるため、デメリットと捉えられることもあるのです。
デメリット③運用会社が倒産する可能性がある
不動産小口化商品の運用会社が倒産してしまった場合、不動産は残ったまま管理や運用ができなくなってしまいます。そのため、まず管理や運用に支障が出る恐れがあります。不動産を処分したくとも、共同保有者との話し合いが避けられず、合意できないことで売却が進まない可能性があります。
運用会社の名義で不動産を所有している場合、会社が倒産すると差し押さえの対象になることも考えられます。
そのため、倒産の可能性がないか、運用会社についてよく調べるようにしましょう。
デメリット④商品の選択肢が少ない
不動産小口化商品は、現物の不動産投資と比べると選択肢が絞られてしまう点はデメリットと言えます。情報量が少ない上、信用度が高く実績のある商品が多くないため、条件に合う商品を見つけにくい状況が続くことがあります。
また、提供される商品が特定エリアに集中しやすい傾向にも注意が必要です。用途や立地が似た構成になりやすく、自由度の高い実物の不動産投資とは異なり、柔軟にポートフォリオを調整できない場合があります。
さらに、空室対策や賃料調整といった改善ポイントを自分で判断できない点は、仕組み上どうしても自由が利かない部分です。
デメリット⑤中途解約できない場合が多い
資金を動かしたい場面では、流動性の低さが大きなネックになります。途中で解約できない商品が多く、短期で資金を動かしたい人ほど影響を受けやすい構造です。長期的な視野で運用する商品であることを理解した上で始めましょう。
一部の商品は売却手続きが可能な場合もありますが、市場の状況や買い手の有無によってスムーズに現金化できないケースも見られます。特に、希望どおりの価格で手放せない可能性がある点は注意しておきましょう。
不動産小口化商品と実物不動産投資の仕組みの違い
複数の投資家から集めた資金を一つの物件へ投じる不動産小口化商品は、管理や運営を運営会社に任せる仕組みが中心です。
対照的に実物の不動産を扱う投資では、投資家自身が物件を直接保有し、収益改善や運用方針を自由に決められます。自ら判断できる裁量の広さが、そのまま投資スタイルの違いとして表れます。
しかし、実物の不動産投資では高額な自己資金が必要になります。一方で不動産小口化商品は、融資は受けられないものの現物の不動産投資よりも少額で始められます。
不動産小口化商品はこんな人におすすめ
資金を抑えながら不動産投資を行いたい方には、不動産小口化商品はおすすめです。数十万円規模から参加できる仕組みのため、実物の不動産投資に踏み出しにくい場合でも取り組みやすい点がメリットと言えます。複数物件へ分散してリスクを抑えたい投資家にも取り組みやすい仕組みとなっています。
また、管理業務を任せられるという仕組みは、本業が忙しくて日々の対応に時間を割きたくない人に向いています。
とはいえ、上記でご説明したようにデメリットもあるため、慎重に検討しましょう。どんな目的で投資を行うのかを今一度考えてみると、自分に合った方法かどうか判断しやすくなります。
低リスクで始めたい人におすすめしたい不動産投資
不動産投資に取り組む人の中には、最初の一歩として不動産小口化商品を考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。不動産投資にはさまざまな方法があり、不動産小口化商品以外にも初めての方でも取り組みやすい方法があります。それが賃貸併用住宅です。
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また、賃貸併用住宅はオーナーの居住部分と賃貸部分が一つの建物内にある住宅です。そのため、賃貸経営とマイホームの取得を両立できます。マイホームの購入をお考えの方にも賃貸併用住宅はおすすめです。
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