賃貸併用住宅で経費計上できる項目と確定申告で失敗しないためのコツを紹介

賃貸併用住宅で経費になるものとは？

賃貸併用住宅には、経費として計上できるものとできないものがあります。
国税庁のホームページでは、経費の具体的な項目は明示されておらず、あくまで「経費と認められる費用の考え方」のみが示されています。その内容は以下のとおりです。

総収入金額に対応する売上原価その他その総収入金額を得るために直接要した費用の額
その年に生じた販売費、一般管理費その他業務上の費用の額

この考え方をもとに、賃貸併用住宅の経費として計上できる項目を解説します。

賃貸併用住宅で経費にすることができる項目

賃貸併用住宅を経営する場合、主に以下の項目を経費として計上できます。

ローン返済額の利息分	ローン返済の利息部分については経費計上が可能 ※元本は経費計上できない
賃貸併用住宅の購入・運用にかかる税金	▼物件購入・取得にかかる税金・不動産取得税・登録免許税・印紙税 ▼運用後にかかる税金・固定資産税・都市計画税(該当住居のエリアによる)
損害保険料	火災保険料など
管理費と修繕費	賃貸管理費、管理の外部委託費、修繕費など
水道光熱費・通信費	共用部の水道光熱費や通信費
広告宣伝費	入居者を募集する際にかかった費用(例：管理会社に支払った費用や広告媒体に掲載した費用など)
消耗品	経営のために購入した消耗品(例：物件の写真撮影のために使用するカメラ代など) ※10万円を超える場合は減価償却費として計上する
減価償却費	建物は経年によって価値が下がるため法定耐用年数に応じて分割して費用の計上が可能

賃貸併用住宅の経費に関する基礎知識

賃貸併用住宅の経費を把握する上では、家賃収入からローン返済や税金、管理・運用にかかる費用を差し引いた額が、最終的な所得になるという基本を押さえておきましょう。
所得税や住民税などは「所得」に応じて課税されるため、正しく経費計上をして所得を明確にすることが大切です。

ここからは、確定申告の際に覚えておきたい賃貸併用住宅の経費の扱いについて、より詳しく解説していきます。

1.経費の総額で所得税などの納税額が変わる

賃貸併用住宅にかかる経費の総額によって、課税対象となる所得が変わります。それに応じて所得税などの納税額が決まるため、経費を漏れなく計上することは、余分な税金の支払いを防ぎます。
経費の計上漏れをしてしまうと、税金を必要以上に納めてしまう可能性がありますので、適切に計上できるようにしましょう。

ただし、経費として認められるためには一定の条件を満たし、必要な書類をきちんと準備しておく必要があります。これらが不十分な場合、申告が否認される可能性があるため注意が必要です。

2.賃貸併用住宅の自己居住部分にかかる費用に注意

賃貸併用住宅の自己居住部分に関する支出は、経費として計上することはできません。したがって、その支出が賃貸部分にかかったものか、それとも自己居住部分にかかったものかを把握できるようにしておきましょう。
たとえば、賃貸併用住宅の建物全体にかかるような大型修繕を実施した際には、どこまでが自己居住部分なのかを明確にしておく必要があります。

もし、自己居住部分と賃貸部分の区別が曖昧な場合は、税務調査で経費が否認される可能性が高くなります。

3.税額を誤って申告すると更正の請求や修正申告が必要になる

経費の計上漏れなどがあり、税額を多く申告してしまった場合は、更正の請求をする必要があります。更正の請求をする場合は、「更正の請求書」を法定申告期限から5年以内に提出しましょう。内容が認められれば、多く納めてしまった税金が還付されます。なお、税務署による内容の確認や調査を行うため、税金の還付までには数週間から数か月程度時間がかかることがあります。

反対に、税額を少なく申告していたときは、修正申告を行い、正しい税額に修正しましょう。足りない分の税金は、修正申告書を提出する日までに納税する必要があります。期日までに納税しなかった場合は延滞税がかかるため注意が必要です。

参照：国税庁【申告が間違っていた場合】

賃貸併用住宅の確定申告で損をしないためのポイント

経費計上の誤りは税額の申告に影響を及ぼすだけでなく、更正の請求や修正申告など、その後の手続きに手間がかかります。特に税額を少なく申告した場合は、過少申告課税が課せられることがあるため注意が必要です。

誤った申告による損失を防ぐためにも、経費を考える際は次の2つのポイントを押さえておきましょう。

賃貸併用住宅で経費として認められないものを把握しておく
経費かどうか判断がつかない支出は専門家へ相談する

以下では、上記のポイントをより詳しく解説します。

賃貸併用住宅で経費として認められないものを把握しておく

先述したように、賃貸併用住宅の経営に関係のない支出は、経費として計上できません。中でも経費計上できると勘違いしやすいのがローンの元本です。経費計上できるのはあくまでローンの利息のみであり、元本は計上できないため注意しましょう。

また、経費として認められない費用を計上してしまい、それが税務調査で判明した場合、内容によっては税額を少なくするために故意に申告したとみなされる恐れがあります。だからこそ、何が経費にあたるのかを正しく把握しておくことが重要です。

経費かどうか判断がつかない支出は専門家へ相談する

経費になるか判断が難しい支出は、専門家へ相談することをおすすめします。たとえば、プライベートで使用しているPCやスマホを用いて、物件を紹介するためにSNSやブログを活用する際は、通信費の一部を経費精算できます。ただし、その際には仕事で何割使用しているかを確認し、家事按分しなければなりません。

このように、賃貸併用住宅経営の経費になるかどうかの判断が難しい場合や複雑な場合は、申告ミスを防ぐために税理士などの専門家に相談しましょう。

賃貸併用住宅の不安や疑問はお気軽にご相談ください

賃貸併用住宅の経費については、知らないと損をしてしまう可能性があります。本コラムを通じて、具体的に経費として認められる支出について理解を深めていただければ幸いです。

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