不動産投資の手出しが発生する原因と損切りをするべきタイミングとは？

不動産投資で手出しが発生する原因とは？

不動産投資は安定収入を見込める一方で、手出しが発生するケースも見られます。たとえば、計画通りに収益が出ない場合や、想定外の修繕費・空室による家賃減少などが原因で、手出しが発生する状況に陥ることがあります。多くの魅力がある不動産投資ですが、収支バランスが崩れれば、手出しが継続的に必要となり、資金繰りを圧迫するリスクがある点に注意しましょう。

本コラムでは、不動産投資で手出しが発生する主な原因について、具体的に解説します。リスクを回避するための参考として、ぜひご覧ください。

空室率が高い不動産を選んでいる

空室率の高い不動産は、不動産投資で手出しが頻発する大きな原因の一つです。家賃収入でローンの返済や管理費をまかなうのが基本となる不動産投資では、空室が続くと収益が得られなくなります。それどころか、入居者を募集するための広告費などの費用が発生することもあります。その結果、返済や維持費の補填のために手出しをすることになり、資金繰りが厳しくなるケースも少なくありません。

では、空室率が高い物件とは、どのような物件なのでしょうか。たとえば、過疎化して賃貸需要の低いエリアにある物件や、駅から遠く築年数が古い物件の場合、長期間にわたり空室が続くリスクが高いです。こうした手出しのリスクを回避するためには、物件を選ぶ段階で周辺の賃貸需要や家賃相場などを慎重に調査する必要があります。

維持費や修繕費が予想以上にかかる

不動産投資では、設備の交換や建物の修繕といった予測しにくい費用が想定以上にかかり、手出しが生じることがあります。特に築年数の古い物件や、日常的なメンテナンスが行き届いていない物件などは、給排水設備や外壁、屋根などの修繕が頻繁に発生し、そのたびに大きな出費が生じやすくなります。不動産投資では、これらの費用が定期的に発生することを前提に、収支計画へ適切に組み込むことが重要です。

また、管理費や清掃費などの維持費も軽視できません。これを怠ると、手出しが常態化する要因となりやすく、さらに入居希望者が訪れた際に適切に管理されていないと判断される恐れもあります。

こうした事態を防ぐには、購入前に状態の確認や管理会社との契約内容を精査し、将来的な出費を考慮した上で不動産投資を検討しましょう。

不動産投資の手出しが発生している際の対処法

不動産投資では、予想外の手出しが続くと資金繰りに悪影響を及ぼす可能性があります。すでに手出しが発生している場合には、現状を放置せず、早急に改善できないか検討しましょう。

不動産投資の安定運用を実現するには、ローンの借り換えや経費の見直し、収益性の低い物件の整理などを通じて、キャッシュフローの改善を図る必要があります。不動産投資全体の収支を見直し、無理のない形に立て直すことで、将来的な手出しを減らす対策につなげましょう。

不動産投資ローンの借り換えを検討する

不動産投資を続ける中で、毎月の返済額が重くのしかかり、手出しが増えてしまうケースは少なくありません。
高金利のローンを利用している場合、返済負担が大きくなり、キャッシュフローを圧迫する要因となります。こうした手出しを軽減する対処法として有効なのが、ローンの借り換えです。より低金利のローンへ借り換えることで、月々の支出を抑え、収支のバランスの改善が期待できます。

ただし、借り換えには諸費用が発生するため、手出しを増やさないためにも事前にシミュレーションを行い、どの程度の効果が見込めるかを検証するようにしましょう。不動産投資の資金計画を見直し、長期的に安定した運用を目指す上でも、借り換えは一つの有効な選択肢と言えるでしょう。

維持費や管理費などのコスト削減を徹底する

不動産投資において、手出しが慢性的に発生している場合は、維持費や管理費などのランニングコストの見直しが必要です。
不動産の運用にかかる固定費は、毎月のキャッシュフローに直結するため、手出しを抑えるためにも削減の工夫が必要となります。たとえば、現在契約している管理会社の料金やサービス内容を比較し、よりコストパフォーマンスの高い会社に変更することで、投資効率が向上するケースもあります。
また、修繕スケジュールを見直したり、電気代・清掃費など細かな支出を見直したりすることも効果的です。

ただし、コストを削りすぎると物件の管理に支障をきたすおそれがあるため、入居者の満足度を損なわない範囲でのコスト削減を心がけましょう。

収益性の低い物件を売り利益の出る物件に注力する

不動産投資において、手出しが続く最大の要因の一つが、収益性の低い物件を長期間保有し続けてしまうことです。
空室率が高く、修繕費や管理費がかさむような不動産を所有し続けると、投資としてのパフォーマンスが下がり、結果的に手出しが常態化してしまいます。このような状況を打破するためには、思い切って収益性の低い物件を売却し、利益の見込める物件への投資の切り替えも検討しましょう。

不動産投資では、市場の動向やエリア需要を見極め、柔軟にポートフォリオを見直すことが求められます。長期的に安定した運用を目指すのであれば、手出しを最小限に抑えつつ、収益性の高い不動産へ思い切って切り替えるのも一つの手段です。

不動産投資の手出しが苦しい！損切りのタイミングは？

不動産投資を続けている中で、手出しが慢性的に発生している状況は、非常に危険なサインと言えます。手出しが何度も発生している段階で、まずは計画の見直しを行いましょう。赤字が長期間にわたって続いており、計画を見直し、手出しを抑えられる支出がないか確認しても改善が困難な場合は、不動産投資の継続可否を冷静に見極める必要があります。

改善できず、手出しが続いている状態で損切りできずにいると、損失がどんどん膨らんでしまいます。特にローン返済を滞納する危険性がある場合は損切りを考えましょう。なぜなら、ローンの返済を滞納すると個人の信用情報に傷がつくからです。そうすると、売却して新たな不動産を購入しようとしたときに、新たに借り入れができなくなってしまう恐れがあります。

また、手出しにより生活が困難になる場合も損切りのタイミングと言えます。手出しが増えて生活費や生活防衛資金まで使ってしまうと、病気や事故などで出費が発生した際に支払いができなくなってしまうからです。

不動産投資の中でも賃貸併用住宅は低リスク

不動産投資で想定外の手出しのリスクを抑えたい方には、賃貸併用住宅がおすすめです。賃貸併用住宅は、アパートやマンションと比べて規模が小さいため、借入額を抑えやすく、返済の負担も軽くなる傾向があります。また、賃貸併用住宅は、オーナーが居住する自宅部分と賃貸部分が一体となった建物です。そのため、生活基盤を確保しながら賃貸経営を始めたい方にも人気があります。

弊社「はたらくおうち」では、土地選びから融資、建築、賃貸管理まで一貫して対応しております。これまでの豊富な経験を活かし、空室リスクや入居者トラブルなどさまざまな課題に対する対策方法を熟知しています。これらの知見を踏まえた計画立案と、必要に応じたアドバイスを提供することで、初めての方でも安心して賃貸経営を進めていただけます。

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