不動産投資が副業にあたる理由は？家賃収入を得る際の注意点を解説！

不動産投資が副業にあたるケースとその理由

不動産投資が副業にあたるかどうかは、会社の就業規則や社内規定などによって異なります。本業に支障をきたすおそれがある場合や、事業規模で不動産を運用している場合は、副業とみなされることが多いです。

事業規模かどうかを判断する際には「5棟10室」という目安があります。
国税庁で、「不動産投資が事業として行われているか」を判断する基準として、以下のように記されていることから目安として用いられています。

（1）貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

（2）独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

ただし、運用実態や状況によっては、この基準に満たなくても事業規模とみなされる可能性があります。そのため、不動産投資を始める際は事前に就業規則や社内規定を確認し、もし明確な基準がなければ会社に直接確認しましょう。

不動産投資が副業にあたらないケース

不動産投資は多くの場合、副業にはあたりません。
その理由は、物件管理のほとんどが管理会社に委託されるため負担が少なく、仕事に影響しにくいからです。さらに、事業規模でなければ資産運用として扱われます。
また、やむを得ない事情で賃貸物件を所有するケースもあり、この場合も副業に該当しないと判断されることが多く見られます。

具体的にどのようなケースで不動産投資が副業にあたらないとみなされるのか、詳しく見ていきましょう。

不動産投資は副業ではなく資産運用とみなされる

不動産投資が副業にあたるかどうかは、業務にどれだけ関わっているか、その度合いによって大きく変わります。

管理業務を外部に委託している場合、日常的な業務が伴わないため、副業にあたるとはみなされません。こうしたケースでは、収入は税務上不労所得として扱われることが多く、会社の就業規則等に違反するリスクも低くなります。
また、資産運用としての不動産投資は、売却益や賃料収入の獲得を目的とした受動的な活動なので、業務が継続的に行われることはありません。このように、本人の積極的な活動が少ない不動産投資は、法律上および企業規定上副業にあたるとされることはなく、あくまで資産運用として扱われるのが一般的です。

ただし、管理会社の選定や契約内容の確認は慎重に行う必要があります。なぜなら会社によって対応範囲やサービス内容が異なるためです。しっかりと管理会社について調査した上で依頼しましょう。

小規模な賃貸経営であれば副業にあたらない

先述した通り、賃貸経営の規模が大きくなると事業規模であると判断され、副業とみなされる可能性があります。事業規模になれば、他社から収入を得ているのと同じように考えられるため、副業として扱われやすいのです。
また、管理を委託していても複数社とやり取りをする場合、規模が大きくなるほど情報の一元管理が難しくなり、対応の遅れや負担の増加につながります。結果的に本業へ影響を及ぼすこともあります。

戸数や室数だけでなく家賃収入や管理の手間なども考慮し、小規模な賃貸経営を行えば、副業にあたるとみなされるリスクが減るでしょう。

相続などやむを得ない理由で不動産投資をしている

相続で受け継いだ不動産を管理する場合は、所有者の意志よりも法律や家族関係に基づく運用が中心となります。このような状況では、賃貸管理や修繕対応などの実務は最小限で済むことが多く、投資家本人が主体的に業務をすることはほとんどありません。そのため、収益が発生しても一般的な意味での副業にあたる活動とは区別されます。

また、相続による不動産運用は資産を守ることが目的であり、法的にも副業にあたるとはいえないケースが多いです。相続ややむを得ない理由での不動産投資は対応する内容も限定的で、純粋な資産管理の延長とみなされるため、副業とは性質が異なることを理解しておきましょう。

副業にあたることなく不動産投資をする方法

副業にあたるリスクを避け、安心して不動産投資に取り組むにはどうすればよいのでしょうか。

先述したように、自ら業務に関わることなく管理を外部に委託した場合や、会社の規定に沿った運用を行う場合は、副業にあたるとはみなされにくくなります。本業への影響を避けながら不動産投資による収益を得ることができるでしょう。

副業にあたることなく不動産投資を続けていく方法として確実なのは、会社や規則の確認を事前に行うことです。では、なぜ事前の確認が大切なのかを詳しくご説明します。

不動産投資と副業について就業規則を確認する

会社の就業規則によっては、資産運用として得られる家賃収入であっても、副業にあたるとみなされる場合があります。そのため、不動産投資を始める前に、必ず規則を確認することが大切です。

許可される場合でも、事前の申請や報告を求められることがあり、これを怠ると法的トラブルや就業上の問題に発展しかねません。適切な手続きを踏むことで、不動産投資が副業にあたるリスクを避け、安全に運用を続けられます。

また、規則を遵守すれば会社との信頼関係も維持でき、安心して家賃収入を得る環境が整います。バレないか、指摘されるのではないかと怯えながら不動産投資を続けるより、事前にきちんと就業規則を確認して正しく対応した方が、精神的な負担も少なくなるでしょう。

小規模で副業にみなされにくい賃貸併用住宅とは

オーナーの居住部分と賃貸部分が一つの建物内にある賃貸併用住宅は、1棟アパートやマンションに比べて戸数が少なく、小規模であるため資産運用とみなされるケースがほとんどです。したがって、副業が禁止されている公務員でも賃貸併用住宅は購入することができます。

はたらくおうちは、賃貸併用住宅を専門とするサービスを提供しています。本業が別にある方に対しても、物件選びや資金計画、管理方法までお客様一人ひとりに合わせてアドバイスさせていただくため、「副業にあたるのではないか心配」という方でも安心して不動産投資をスタートできます。

まずは以下より、無料セミナーへお気軽にご参加ください。セミナーでは賃貸併用住宅の基本から弊社のサービスについて詳しく知ることができます。また、賃貸併用住宅の購入検討についてより詳しく相談したい方向けの相談会も実施しております。