不動産投資の利回りの基本的な考え方

不動産投資をおこなう上で、利回りの考え方を正しく理解することは非常に大切です。

不動産投資には表面利回りと実質利回りがあります。表面利回りは単純に家賃収入と購入価格から算出でき、物件比較の基準として活用することが可能です。一方、実質利回りは経費や空室リスクを加味して計算するため、より現実的な収益性を示す指標になります。

まずは、不動産投資における表面利回りと実質利回りの考え方の違いを詳しく見ていきましょう。

なお、利回りの計算方法については別のコラムで解説しておりますので、そちらもあわせてご覧ください。
利回りの計算方法はこちら＞

不動産投資の表面利回りの考え方

表面利回りは、年間の家賃収入を物件購入価格で割ると算出できる、経費や空室リスクを考慮しないシンプルな計算方法です。利回りの基本的な考え方であり、シンプルで理解しやすいというメリットがあります。

ただし、表面利回りには管理費や修繕費、税金などのランニングコストが含まれていない点には注意が必要です。実際の手取りの収益とは差が生じる可能性が高いため、表面利回りだけでその物件に投資するかどうか判断するのは危険です。

不動産投資の実質利回りの考え方

より正確な投資物件の収益性を把握するなら、実質利回りの考え方も理解しましょう。

実質利回りは、年間収入から管理費、修繕費、税金などの必要経費を差し引いた上で算出されます。単純に表面利回りを算出するだけではわからない、実際の手取りの収益をより現実的に把握することが可能です。

管理費や税金などが高い物件の場合、表面利回りが高くても、実質利回りは低くなる可能性があるため、購入前は実質利回りを確認しておくことが大切です。ただし、実質利回りの計算では何をいくら経費として差し引くという明確な基準はなく、判断が難しい場合もあるので、初心者の方は専門家に相談することもおすすめです。

不動産投資の利回りを理解する重要性とは？

利回りを正しく理解しておくことは、不動産投資のリスクを減らすことにつながります。なぜなら、利回りを把握することで収益性を予測し、適切な物件を選択しやすくなるからです。また、どのくらいの収益を得られるかがわかれば、資金計画も検討しやすくなります。反対に利回りを確認せずに物件を選ぶと、想定通りの収入が得られず、キャッシュフローに悪影響を及ぼす可能性があるため注意が必要です。

ここでは、不動産投資における利回りの重要性を詳しく解説します。重要性を知って、より利回りについて理解を深めるようにしましょう。

不動産投資の収益性を判断しやすくするため

管理費や修繕費、税金などを差し引いた実質利回りを算出すれば、より現実的な収益性を把握することができ、物件を選ぶための判断材料になります。実質利回りを確認し、十分な収益が得られる物件を選ぶことで、不動産投資の成功へつなげられます。

ただし、利回りが高い物件はハイリスク・ハイリターンともいわれるため、利回りが高いからという理由だけで選ぶのはおすすめしません。利回りとあわせて、入居者がすぐ退去してしまわないか、問題のある入居者がいないか、物件の状態や周辺環境などを別途確認しておくで、より安定した経営を続けやすくなります。

不動産投資の利回りの相場を知るため

地域や物件タイプによって、不動産投資の利回りの相場は大きく異なります。利回りの考え方を理解する上で、相場の把握は投資判断の精度を高めるために重要です。

たとえば、都市部のワンルームマンションと地方のアパートでは、たとえ同じ利回りでも空室リスクや経費などが異なるため、単純な比較は難しくなります。「都市部のワンルームマンションの利回りの相場はこれくらい」「地方のアパートの相場はこれくらい」など、地域や物件タイプによって理解を深めることで、相場よりも利回りのいい物件かどうかを判断しやすくなるでしょう。

また、その相場をもとに理想の利回りを設定すれば、物件の優劣を客観的に評価することも可能です。自身のリスク許容度やエリア、物件のタイプに応じて、理想の数値と最低ラインを決めてから物件を選びましょう。

不動産投資の利回りを上げる考え方

不動産投資の利回りを上げるには、さまざまな視点からアプローチする必要があります。

利回りの向上において家賃収入の増加は基本的な手段ですが、周辺エリアの相場に対して家賃が高すぎると入居率が悪くなる恐れがあります。ただ家賃を上げるだけでなく、リフォームによって物件の魅力を高めて家賃を上げたり、ペット可や家具付きといった差別化で入居率を上げたりするなど、さまざまな工夫が必要です。
また、低金利のローンに乗り換えて月々の返済額を減らしたり、管理の範囲を見直して管理費を削減したりすることも利回りの向上につながります。

不動産投資の利回りを上げる際の注意点

リフォームをして家賃を上げる、差別化して入居率を上げるなどの利回りを高める方法は一見魅力的ですが、リフォームの費用が高額になったり、原状回復や家具の購入費用がかさんだりする可能性があります。費用の総額によってはかえって利回りを下げる要因にもなるので、利回りの計算は慎重におこないましょう。

利回りを上げるために経費を削減するという考え方もありますが、物件が劣化すると見栄えが悪くなるだけでなく入居者の満足度も下がり、入居率が低下してしまう要因にもなりかねません。また、修繕費の積立金額を削ると、将来大規模な修繕が必要になった際に十分な資金が確保できないリスクが生じます。

不動産投資の利回りを上げたい場合は、短期的な数値の改善だけでなく、長期的な収益性やリスクとのバランスを考慮することが大切です。

利回りを重視しない不動産投資「賃貸併用住宅」とは？

不動産投資の中でも、賃貸併用住宅（一つの建物内にオーナーの居住部分と賃貸部分がある建物）は利回りを重視しないことが多いです。賃貸併用住宅は家賃収入で利益を得るというよりも、家賃収入でローンを返済する目的で始めるケースが多いためです。そのため、利回りが高くより利益を得られるかどうかではなく、計画通りに家賃収入を得られてローン返済できるかどうかを重視します。

また、賃貸併用住宅の場合は中古物件が出回ることが少ないため、一から建築することが多いです。その場合、利回りではなく、立地の家賃相場や賃貸需要などを調査し、収益性を見極めます。こうした調査は、専門的な知識や情報等が必要となるため、賃貸併用住宅の取扱がある会社へご相談されることをおすすめします。

弊社「はたらくおうち」は、賃貸併用住宅の土地探し・調査・融資・建築・管理まで一貫対応しております。特に難しいといわれる計画立案や土地探しなども、コンサルタントが専門的な知識や弊社独自の情報などを活用し、徹底した調査を行った上でご提案いたします。

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