不動産投資の物件を選ぶ際に見るべきポイントとは？
不動産投資には多くのメリットがある一方で、リスクも伴います。では、リスクを抑えるためにはどのようなところを見るべきなのでしょうか。
不動産投資では、物件選びの段階から慎重に進めることで、リスクを抑えることができます。まずは、不動産投資の物件を選ぶ際に見るべきポイントを見ていきましょう。
▼投資物件を見る際のポイント
- 投資物件の外壁や外構の状態
- 共用部の設備の状態や防犯対策
- 内装や部屋の設備
- 入居者の状況
- ゴミ置き場の状態
▼周辺環境を見る際のポイント
- 周辺施設や公共交通機関までの距離
- 周辺の治安
- 賃貸需要・家賃相場
見るべきポイントを押さえ、成果につながりやすい不動産投資を実現するために、ここからはより詳しく解説します。
投資物件の外壁や外構の状態
投資物件の現地調査を行う際は、外壁や屋上、外構の状態をしっかり確認しておきましょう。大きな破損が見つかった場合、購入後に修繕が必要となり、費用が高額になることもあります。修繕費を考慮せずに資金計画を立ててしまうと、購入後に計画が崩れる恐れがあるため注意が必要です。
さらに、カビや藻の有無も確認しておきましょう。これらが発生している場合は、湿気の多い環境や通気性の悪さが原因となっている可能性があります。湿気の影響を受けやすい物件は劣化が進みやすく、定期的なメンテナンスが欠かせません。
共用部の設備の状態や防犯対策
廊下やエントランスといった共用部の状態や設備もしっかり確認しておきましょう。照明やエレベーターが故障していたり、共用部にゴミや汚れが目立ったりすると、入居者から敬遠される原因になります。物件購入後は、適切に管理してくれる管理会社を選ぶことも大切です。
あわせて、安全面のチェックも欠かせません。避難経路が確保されているか、階段や手すりに不具合がないか、非常口や火災報知器が正常に機能しているかを確認しましょう。さらに、防犯カメラやセキュリティシステムなど、防犯体制に問題がないかも確認しておくことが重要です。
内装や部屋の設備
内装や部屋の設備もチェックが欠かせません。需要に合った間取りになっているか、設備が十分に整っているかを確認しましょう。需要と合わない間取りや設備では、入居者が集まりにくくなります。
トイレ・バスルーム・キッチン・エアコンといった主要設備に故障がないか、窓ガラスや鍵が破損したまま放置されていないかも重要な確認ポイントです。問題があれば、入居者募集の前に必ず修繕し、適切に管理できる体制を整えましょう。
さらに、無料インターネットや宅配ボックスなど、人気を高める付加設備の有無も確認してください。導入されていない場合は、購入後に設置を検討するのも効果的です。
入居者の状況
入居率は収益性に直結するため、必ず確認しておきましょう。入居率が高ければ空室リスクが低く、キャッシュフローも安定しやすくなります。
ただし、需要がある入居者層によっても安定性は異なります。たとえば学校の多いエリアでは学生需要が見込めますが、短期入居になりやすい傾向があります。そのような物件では、安定した賃貸需要があるかどうかも合わせて確認することが大切です。
さらに、不良入居者の有無も重要なチェックポイントです。騒音や近隣トラブルを起こす入居者がいると退去率が高まり、対応の手間も増えてしまいます。そのため、不良入居者がいる可能性のある物件は購入を避けた方が安心です。
ゴミ置き場の状態
ゴミ置き場が不衛生な状態で放置されていないかも確認が必要です。不衛生なままでは入居者からのクレームにつながるだけでなく、害虫被害や悪臭の原因となり、衛生面で大きな問題になりかねません。ゴミ置き場は入居者が見学に来た際にチェックする部分でもあるため、清潔にしておきましょう。
また、ゴミ置き場の様子からは入居者の質を推測することもできます。ルールを守らずにゴミを出していないか、あるいは違反を注意する張り紙が貼られたままになっていないかをチェックしましょう。
周辺施設や公共交通機関までの距離
入居者は物件を選ぶ際、周辺にどのような施設があり、アクセスが良いかを確認することが多いです。したがって、現地調査では商業施設や公共施設の有無をしっかり確認しておきましょう。
さらに、電車・バス・地下鉄など公共交通機関への距離も重要です。特に人口密度の高いエリアでは利用者が多く、日常生活や通勤・通学の利便性が入居者の判断基準となるため、交通アクセスの良し悪しは空室リスクや収益性にも大きく直結していきます。
周辺の治安
不動産投資で物件を選ぶ際、治安の確認は非常に重要です。治安が悪い地域では入居者が敬遠しやすく、空室リスクが高まります。また、騒音や犯罪などのトラブルが発生しやすく、管理や対応の手間も増えるため、安定した賃貸経営を妨げる要因となります。
周辺の犯罪発生率や街の雰囲気、夜間の明るさ、街灯の設置状況などを事前に調査することで、入居者が安心して暮らせる環境かどうかを判断できます。こうした確認は、長期的に安定した収益を確保する上で欠かせない重要なポイントです。
賃貸需要・家賃相場
不動産投資で物件を選ぶ際、賃貸需要と家賃相場を把握しておくことは欠かせません。需要の高いエリアでは空室リスクが低く、安定した収益が期待できます。家賃相場を把握していないと、設定した家賃が高すぎて入居者が集まらなかったり、低すぎて収益性が下がったりする可能性があります。周辺の人口動向や施設、交通利便性も含めて需要と相場を分析することが重要です。
加えて、近隣の競合物件の状況を確認しておくことも、収益を安定させるうえで役立ちます。
不動産投資を成功させるために見るべきポイント
不動産投資では物件選びが重要なのはもちろんですが、それ以外にも成功のために見るべきポイントがいくつかあります。
たとえば、収支計画が甘く、現実的でない場合、想定外の空室や出費が発生し、赤字が続くリスクが高まります。そうならないように、不動産投資の計画立案は慎重に進めましょう。特に初めての不動産投資では、経験や知識の不足を補うためにも、専門の会社に相談して計画を立てることをおすすめします。
弊社「はたらくおうち」では、自宅と賃貸部分が一体となった賃貸併用住宅を専門に取り扱っており、計画立案から土地探し、融資、建築、賃貸管理まで、すべての工程を一貫して対応します。管理業務を別会社に委託する会社もありますが、弊社では管理業務を自社で行っております。そのため、運用時のノウハウが豊富で、計画立案にもその経験を活かしています。
賃貸併用住宅の購入をお考えで、土地探しや計画立案に難航している方は、ぜひ一度「はたらくおうち」にご相談ください。
ここからは、現実的な計画を立て、不動産投資を成功させるために見るべきポイントをご紹介します。
賃貸需要や家賃相場の調査と空室リスク
賃貸需要や家賃相場は、不動産投資の計画を立てる上で見るべき重要なポイントの一つです。先述した、投資物件の立地や収益性を見極めるために、賃貸需要や家賃相場の調査を行う必要があるからです。この調査を誤ってしまうと、収支計画に大きな影響を及ぼす可能性があります。
ただし、不動産投資における賃貸需要や家賃相場の調査は簡単ではありません。一見、需要もあり家賃相場も高そうに見える立地でも、詳しく調べると賃貸には適していないケースがあります。
こうした調査は、無理にご自身で行わず、専門の会社に任せるのが賢明です。ただし、会社によっては契約を急ぐあまり十分な調査を実施せず、そのまま進めてしまうケースがあるため注意が必要です。実績が豊富で丁寧な調査を行い、必要に応じて的確なアドバイスをしてくれる会社を選ぶようにしましょう。
賃貸併用住宅をご検討中の方は、「はたらくおうち」へご相談ください。弊社では運用で培った経験とノウハウを活かして、徹底した調査を行います。
不動産投資の維持費・運用コストを考慮する
不動産投資では、物件の購入費用だけでなく、維持費や運用コストも見るべきポイントです。予測しやすい税金やローン、管理費などは事前に把握しておきましょう。諸費用（経費率）は、一般的に15〜20％が目安とされています。ただし、項目ごとに費用を正確に把握して試算することで、状況に合った収支計画を立てやすくなります。
また、設備の故障や老朽化により、想定外の費用が発生したときのための費用も考慮する必要があります。このように、あらかじめ維持や運用にかかる費用を把握しておくことで、修繕費の積立や定期的なメンテナンスの実施などの対策が可能となり、キャッシュフローの安定につながります。
また、不動産投資で気をつけるポイントは別のコラムで解説しておりますので、そちらもぜひご覧ください。
不動産投資で気をつけるポイントはこちら>
賃貸併用住宅の運用をする上で見るべきポイントを解説
弊社で専門的に取り扱っている賃貸併用住宅は、自宅と賃貸部分が一体となった建物です。アパートやマンションと異なり、規模が小さくてリスクも少ないため初心者の方に人気なのですが、賃貸併用住宅の運用においても見るべきポイントがあります。
賃貸併用住宅の中古物件は順調に経営できていれば、手放す必要がないため市場に出回る数は少なく、多くは新築で建てられます。設計する際は、賃貸需要に合わせた間取りや設備を取り入れることが重要です。賃貸需要があったとしても、その需要に合った魅力的な物件でなければ、入居者はなかなか決まりません。先述した立地の見るべきポイントに加えて、このような部分も考慮しておきましょう。
もちろん、中古物件でも同様の点に気をつける必要はありますが、一から設計する場合は、賃貸需要よりもお客様（オーナー）の意向を優先しやすくなる傾向があります。そのため、客観的な需要とのバランスに配慮しながら進めることが大切です。
「はたらくおうち」では、賃貸需要などの調査結果を踏まえながら、お客様のご要望を落とし込めるよう賃貸部分の間取りのアドバイスをいたします。
賃貸併用住宅の運用は「はたらくおうち」にご相談ください
賃貸併用住宅は、初めて不動産投資を検討する方が取り組みやすい物件として注目されています。しかし、運用には専門的な知識や経験が必要となります。そうした部分を「はたらくおうち」がカバーし、収益化成功へと導きます。
弊社は机上の空論に終わらず、調査や経験に基づいた現実的な計画を立案し、丁寧にサポートいたします。その結果、これまで多くの賃貸併用住宅を収益化させ、お客様にもご満足いただいております。
弊社HPやYouTubeでお客様インタビューを載せておりますので、そちらもあわせてご覧ください。
また、初めての方でも安心して始められるよう、無料セミナーや相談会も開催しております。ぜひこの機会にご参加ください。
