不動産投資で本当に必要な知識をピックアップ！これから始める方に知っておいてほしいポイントを紹介

不動産投資に必要な基本知識を解説

不動産投資初心者の多くは、何からどのように学び始めればよいのかわからず、断片的な情報に振り回されてしまいがちです。なぜなら、不動産投資は学ぶべきことが多く、さらにメディアや書籍などでさまざまな情報が発信されているためです。

このコラムでは、不動産投資初心者の方が投資の全体像を把握し、必要な知識を身につけられるよう、基本から順を追って解説していきます。まずは基本からチェックしていきましょう。

不動産投資のタイプ（インカムゲイン・キャピタルゲイン）を知る

不動産投資では「インカムゲイン（賃料収入）」と「キャピタルゲイン（売却益）」の2種類の利益形態があります。それぞれ求められる戦略やリスクが異なるため、自身の投資目的に応じて選びましょう。

インカムゲイン	不動産を貸し出すことで、賃料収入が得られる方法です。安定した収入を重視する方や、リスクを抑えて長期的に運用したい方に向いています。
キャピタルゲイン	不動産の価格が購入時よりも高くなったタイミングで売却することで売却益を得られる方法です。リスクが高いため、市場動向を読む力がある方や、豊富な経験をお持ちの方に向いています。

不動産投資のメリットだけではなくリスクの把握も必要

不動産投資には、節税対策や資産形成など多くのメリットがある一方で、リスクもあることを忘れずに意識しておくことが大切です。

特に、不動産会社から営業を受けた方や、会社の同僚、友人、家族などに勧められて「やってみようかな」と思っている方は、始める前にリスクについてしっかり把握しておきましょう。なぜなら、「あの人が言っているから大丈夫だろう」と安易に考えてしまい、十分な知識を得ないまま始めてしまうことで、失敗する可能性が高くなるからです。

▼不動産投資の主なリスク

空室
老朽化
入居者トラブル（騒音、家賃滞納など）
災害
金利上昇
不動産価値下落

具体的に、どのような場面でどのようなリスクが発生するのか、知識を身に付けて適切な対策を講じられるようにしておきましょう。なお、上記以外にも物件の種類や不動産投資のタイプによって発生するリスクもあります。

不動産投資の物件や立地を選ぶために必要な知識

投資用物件を選ぶ際には、立地の見極めが重要です。立地は物件の収益性や、将来の資産価値に大きく影響します。そのため、物件の構造や状態だけでなく、周辺の利便性や人口動態など、地域の特性も十分に確認しておきたいポイントです。
これらを把握するには、調査力や専門的な知識が求められます。初めての方は見極めが難しい場合もあるため、物件や立地選びはプロに相談することもご検討ください。

賃貸併用住宅を専門に取り扱う弊社「はたらくおうち」では、計画立案から土地探し、賃貸管理までトータルでサポートしております。賃貸管理を自社で対応しているため、豊富な知識や経験を持つコンサルタントが揃っています。業界の専門的な知識はもちろんのこと、自社独自のデータも活用して土地探しや必要な調査等を行います。

不動産投資では新築と中古、どちらを選ぶかも重要

新築物件は設備等のトラブルが少なく、入居者が決まりやすい反面、購入価格が高いため利回りが低くなる傾向があります。中古物件は初期費用を抑えられ、利回りも高くなりますが、購入後すぐに修繕やリフォームが必要になる可能性が高いです。
したがって、新築と中古のどちらを購入するか十分に考える必要があります。

なお、賃貸併用住宅の場合、一つの建物内に賃貸部分だけでなくオーナーの居住部分もあるため、成功していれば手放すことはほとんどありません。そのため、中古物件はなかなか市場に出回らず、新築で建てるケースがほとんどです。ただし、新築のマンションやアパートに比べると規模が小さいため、比較的初期費用を抑えて始めることができます。

不動産投資の資金計画に必要な知識

資金計画を立てる際は、不動産投資を長期的に安定して続けていくことを意識し、無理のない計画を立てることが大切です。不動産投資では、物件の購入費用以外にも、諸費用や日々の維持コスト、突発的な修繕費なども見込んでおく必要があります。

したがって、まずは不動産投資においてどのような費用がかかるのかを把握しておくことが大切です。その上で、資金計画の立て方や具体的な計算方法を学ぶことで、全体の理解が深まり、具体的なシミュレーションもしやすくなります。

不動産投資の初期費用とランニングコストを把握する

物件を取得する際には、仲介手数料、ローンの手数料、不動産取得税など、さまざまな初期費用がかかります。さらに、取得後も管理費やローン、固定資産税などの費用が継続的に発生します。
費用を確認する際は、上記に加え修繕費など突発的に発生する費用も忘れずに考慮しておきましょう。

また、現在の収入と支出を把握しておくことも重要です。これらを考慮して現実的な資金計画を立てることで、今不動産投資を始めるべきかどうかを検討することもできます。

「はたらくおうち」では、コンサルタントがお客様の収入やライフスタイル等をお伺いし、計画を立案します。その際に、賃貸併用住宅を購入するのは難しいと判断した際は、そのことをお伝えし、無理に購入を勧めることはございません。また、戸建てやマンションを選択した方がその方の夢を実現できると判断したら、そちらをお勧めすることもございます。
判断に迷っている方も、どうぞ安心してご相談ください。

不動産投資の融資を受けるときに必要な知識

不動産投資はローンを活用することが多く、家賃収入がローンの返済原資になります。そのため、審査では物件の収益性や計画が重視される傾向にあることを知っておきましょう。
家賃収入でローンの返済が難しいと判断されると、審査を落とされる可能性が高くなります。自己資金と家賃収入、そして支出のバランスを重視し、現実的な計画を立てることで融資を受けやすくなります。

また、融資を受ける前に知っておきたい知識として、ローンの種類について十分に調べておきましょう。

住宅ローンとアパートローン（不動産投資ローン）の違い

住宅ローンは、居住用物件を対象に比較的低金利で借入ができます。基本的に投資用物件に利用することはできず、給与収入が返済原資になります。
一方でアパートローン（不動産投資ローン）は、投資用物件に利用することができ、家賃収入が返済原資になります。マンションやアパートなどの賃貸物件の購入には住宅ローンが利用できないため、アパートローンを利用することになります。

しかし、賃貸併用住宅の場合はオーナーの居住部分があるため、住宅ローンの利用が可能（※）です。マイホームのローンを家賃収入でまかなえるため、返済の負担が軽減できる点が大きな特徴です。さらに、他の不動産投資に比べて物件の規模が小さく、リスクも抑えられることから、不動産投資の足がかりとして始める方も多いです。

※自宅部分の床面積が建物全体の50％以上を占めている場合に住宅ローンの利用が可能

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本コラムでは、不動産投資を進める上で一般的に必要とされる知識を中心にご紹介してきました。ただし、不動産の種類によっては、求められる知識や注意点が異なる場合があります。

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