頭金なしで不動産投資は可能？フルローンのメリットやリスクを解説

頭金なしでも不動産投資は可能だが難しい

不動産投資用物件を購入する際、頭金なし（フルローン）でも融資を受けられる可能性はあります。ただし、頭金なしでの不動産投資ローンの審査は厳しくなる傾向があります。返済が見込める充分な収入があるか、別の土地や不動産などの担保となるものを所有しているかなどが審査の結果に大きく影響します。

また、頭金なしで不動産を購入する場合、返済計画や家賃収入の見通しを明確に立てることも大切です。物件の立地や収益性、キャッシュフローなどを考慮して物件を選ばなければ、月々の返済負担が予想以上に重くなる可能性も考慮しておきましょう。

頭金なしで不動産投資を始めるリスク

頭金なしで不動産投資を始めるには、事前にリスクを十分に理解しておくことが大切です。

フルローンは、頭金が用意できる場合よりも審査が厳しくなる傾向があります。また、返済額や利息が増えるため、月々の返済負担に生活が圧迫される可能性も否定できません。
そして、頭金なしで物件を購入できたとしても、物件取得時には登記費用や仲介手数料などの初期費用が必要という点も忘れてはなりません。

ここでは、頭金なしで不動産投資を始める前に確認しておきたいリスクを紹介します。

不動産投資ローンの審査は厳しくなる

不動産投資のフルローンを申し込む場合、頭金が極端に少ないと、返済能力や信用情報、勤務形態、収入の安定性などが詳しくチェックされるだけでなく、物件の評価や担保の条件も重視されます。返済できることを証明できなければ、頭金なしで不動産投資ローンを借りるのは難しいでしょう。

金融機関によって融資の条件は異なるため、金融機関選びを慎重に進めることも大切です。ある金融機関では融資を受けられなくても別の金融機関では審査に通ることもあり得るので、金融機関の融資条件をよく確認するようにしましょう。

返済額と利息の負担が大きくなる

頭金なしで不動産投資を行う場合、融資額が大きくなり、その分月々の返済額や総支払利息も増加します。この負担が大きいと、空室や家賃滞納が発生した際にキャッシュフローが圧迫される可能性が高まります。そのため、事前に返済計画をシミュレーションし、収益性の高い物件を選ぶことが大切です。

また、金融機関によってローンの金利や返済期間などの条件は大きく異なります。返済期間が長く設定されていれば月々の返済額は抑えられますし、金利が低いローンを選べば総返済額を抑えることも可能です。複数の金融機関を比較し、自分の資金計画に合ったローンを見つけましょう。

初期費用で現金が必要になることもある

頭金なしで不動産投資を開始する場合でも、登記費用や仲介手数料、火災保険料などの初期費用は必要です。これらの費用は現金で準備する必要があるため、完全に自己資金ゼロで投資を始められるわけではないという点を理解しておきましょう。
事前に必要な初期費用の総額を把握し、十分な自己資金を用意しておくことが大切です。

金融機関によっては物件購入にかかる初期費用もローンに組み込める場合もありますが、金利が高くなるケースも多いため利用は慎重に検討しましょう。

頭金なしで不動産投資を始めるメリット

頭金なしで不動産投資を始めることは不可能ではないものの、さまざまなリスクがあります。一方で、頭金なしのメリットもあります。

頭金を用意せずに不動産投資をスタートすることで、レバレッジ効果が高まり効率的な資産形成を目指すことが可能です。さらに、自己資金が少ない若いうちから投資経験を積むことで、知識を生かして将来複数の物件を購入して運用したり、長期的に資産構築を続けたりすることもできるでしょう。

ここでは、頭金なしで不動産投資を始めることで得られるメリットを紹介します。

レバレッジ効果を高められる

頭金なしでの不動産投資は、レバレッジ効果を高めることにつながります。不動産投資におけるレバレッジとは、少ない自己資金と融資をもとに、自己資金だけでは実現できないような大きな利益を得ることを意味します。

たとえば3,000万円の物件を購入する際、頭金を1,000万用意するより、頭金なしでフルローンを利用したほうがレバレッジ効果は大きくなります。リスクは高いですが、より大きな収益を狙いやすくなるでしょう。

頭金なしで不動産投資を進めながら、手元にあるお金で別の投資を行ったり、自身や家族の生活を充実させたりできる点もメリットといえます。

若い頃から不動産投資を始められる

若い頃は自己資金が少なく、まとまった大きな金額が必要な不動産投資は始めにくい傾向にあります。しかし頭金なしで不動産投資を始められれば、若い頃から不動産投資の知識と経験が身に付き、その後の資産形成に大きく役立つでしょう。

早くから不動産投資を続けることで、長期的に家賃収入を得続けられたり、市場動向などの知識を蓄積して投資判断の精度を高められたりといったメリットを得られます。また、若ければその分ローンの返済期間を長く設定できるため、月々の返済負担を軽減しながら運用スキルを高められるという点も大きなメリットです。

ただし、若い年代は収入が低い傾向があるため、ローン審査のハードルがより高い点、初心者が行うにはリスクが高すぎる点には注意が必要です。

賃貸併用住宅も検討してみよう

頭金なしで不動産投資を始めることは可能である一方で、さまざまなリスクもあります。できるだけローンの負担を減らしたい方は、賃貸併用住宅という選択肢も視野に入れてみましょう。

賃貸併用住宅は自宅部分と賃貸部分が一体となった建物で、自宅の床面積の割合が50％以上であれば比較的金利が低い住宅ローンを適用できます※。家賃収入をローンの返済に充てられるため、月々の返済負担を抑えることができます。
※金融機関によっては条件が異なる場合があります。

はたらくおうちでは、賃貸併用住宅を専門に、土地探しから融資、建築、賃貸管理まで一貫サポートしています。賃貸併用住宅の運用のプロがお客様のご要望にあわせて丁寧にサポートするため、不動産投資初心者の方にもご安心いただけます。条件次第ではフルローンでの購入も可能ですので、お気軽にご相談ください。

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