不動産投資は住宅ローンにどう影響する？

不動産投資とマイホーム購入の両方を検討している場合、それぞれのローンにはどのような影響があるのか気になる方は多いのではないでしょうか。

金融機関はローンの審査をする際、返済能力や現在の借り入れ状況をチェックします。不動産投資のローンを抱えていると、住宅ローンの借入可能額が減ったり審査に落ちたりする可能性があります。とくに、複数の不動産投資ローンがある場合や、高額な投資物件を購入した直後などは注意が必要です。

ここでは、不動産投資が住宅ローンにどのように影響するのかを詳しく見ていきましょう。

住宅ローンの借り入れ可能額に影響する

住宅ローンの借入可能額は、単純に希望金額や年収だけで決まるわけではありません。

不動産投資用のローンなど、その時点で抱えている借入額も影響します。金融機関は審査の際、借入状況や資産状況も総合的にチェックするのが一般的です。不動産投資のローンが残っていると、その影響で住宅ローンで借りられる金額が制限される可能性があります。

そのため、すでに不動産投資のローンを抱えている方が住宅ローンを検討する際には、既存のローンの残高や返済期間を把握したうえで、住宅ローンの借入を計画することが大切です。必要に応じて不動産投資のローンを繰り上げ返済する、頭金を多めにするなど、柔軟に対応できるようにしておきましょう。

返済比率が金融機関の基準を超える可能性がある

住宅ローンの審査では、金融機関が返済比率を厳格にチェックします。返済比率は、新たに借り入れる住宅ローンだけでなく不動産投資用ローンなど既存の借入も含めた年間の返済額を年収で割った割合です。既存の借入があると返済比率が高まり、住宅ローンの審査に影響する可能性があります。

たとえば融資の上限金額を返済比率30％までとしている金融機関に、既存の不動産投資ローン20％、新規の住宅ローン15％の合計35％で申し込むと、希望する金額を借りられない可能性が高いです。

収入を上げて返済比率を下げる方法もありますが、難しい場合は借入期間を延ばして年間の返済比率を下げるなどの工夫も必要です。返済比率を金融機関の基準内に抑え、住宅ローン審査への影響を少なくしていきましょう。

住宅ローンと不動産投資ローンはどちらを先にすべき？

住宅ローンと不動産投資ローンの順番は、借入審査や条件に大きく影響する可能性があります。

一般的には、不動産投資ローンを先に組む方がよいとされています。不動産投資ローンの方が審査が厳しい傾向にあるため、先に住宅ローンを組むと、あとから組む不動産投資ローンの審査のハードルがより高くなってしまう可能性があるためです。

ただし、資金に余裕があり、無理なく返済できることが証明できれば、住宅ローンを先に組んでいても不動産投資ローンを問題なく借りられるケースもあります。

不動産投資の影響で住宅ローンが借りられなくなることを防ぐ対処法

不動産投資ローンの残高や総返済比率は、住宅ローンの審査に大きく影響を与えます。先のことを考えずに不動産投資を行った結果、住宅ローンの審査に通らない、希望する金額を借りられないなどのトラブルになるケースもあります。

ですが、諦める必要はありません。頭金を増やしたり、既存の投資ローンを繰上返済したりすることで、返済比率を調整できます。また、マイホームの取得と賃貸経営が同時にできる賃貸併用住宅なら、比較的金利の低い住宅ローンを利用でき（※）、金融機関によっては審査時に収益性を加味してもらえる可能性があります。

※住宅ローンの適用には条件を満たす必要があります。多くの金融機関では自己居住部分の床面積を50％以上にすることが求められます。

ここでは、不動産投資の影響で住宅ローンが借りられなくなる前に知っておきたいポイントを紹介します。

住宅ローンの頭金を多めに用意する

住宅ローンを組む際、最初に頭金を多めに用意しておくと、審査を有利に進めやすくなります。すでに不動産投資を行っている場合、投資用ローンの残高が住宅ローン審査に影響することがありますが、頭金を増やせば借入額を抑えられ、総返済比率を低くすることが可能です。

頭金が多いほど金融機関からの信用評価も向上し、いい条件で借入しやすくなるメリットもあります。資金に余裕を持たせてまとまった頭金を準備しておけば、資金繰りも安定しやすく精神的な負担も軽減できるでしょう。

不動産投資ローンの残高を減らす

住宅ローンの審査では、既存の借入残高などもしっかりチェックされます。不動産投資ローンが多く残っていると総返済比率が高くなり、住宅ローンの借入が難しくなることがあります。このような場合は住宅ローンを申し込む前に、既存のローンを繰上返済して、負債残高を減らしておく方法もおすすめです。

負債額が少なく、総返済比率が下がると、金融機関での審査に通りやすくなります。また、投資ローンの負担が軽くなれば今後の返済スケジュールに余裕が生まれ、資金繰りも安定しやすくなるでしょう。不動産投資とマイホーム購入を両立させるには、資金にある程度余裕を持っておくことも大切です。

賃貸併用住宅を検討する

近年、マイホーム購入と不動産投資を同時に進める方法として注目されているのが、賃貸併用住宅です。比較的低金利の住宅ローンを適用でき、さらに建物の一部を賃貸として運用して、得た家賃収入を住宅ローンの返済にあてられます。金融機関によっては、その収益性を加味した審査をすることもあるため、有利に進めやすくなるでしょう。

賃貸併用住宅は将来的な資産形成にも役立ちます。住宅ローンの返済が完了すれば、家賃収入を次の不動産投資の資金や老後の生活資金などに使用できるメリットも得られるでしょう。

これから不動産投資やマイホーム購入を検討したい方は、賃貸併用住宅も視野に入れてみてください。

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賃貸併用住宅は、自宅部分と賃貸部分が一つの建物内にある物件で、住宅ローンを適用でき、家賃収入を住宅ローンの返済に充てられるメリットがあります。

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