賃貸併用住宅の節税効果

賃貸併用住宅には節税効果があり、マイホームや賃貸住宅を建てるよりも節税や減税に期待できます。そもそも賃貸併用住宅は、自宅の一部を他人に貸し出すことで家賃収入を得られることが大きなメリットです。家賃収入があるということはその分所得税などが課せられますので、その点が気になっている方もいるのではないでしょうか。

しかし要件を満たせばさまざまな控除が適用されますので、その分負担を減らすことができ、結果的に節税に繋がります。具体的にどのような税金が節税に繋がるのか、詳しく見ていきましょう。

青色申告特別控除が受けられる

賃貸併用住宅の節税対策の代表的な例が青色申告特別控除です。家賃収入を手にする賃貸併用住宅のオーナーは個人事業主となり、毎年確定申告で収支の申告が求められます。

この確定申告には青色申告と白色申告の2種類があり、賃貸併用住宅の場合、青色申告を行うことでより高い節税効果が得られます。青色申告特別控除では最大65万円の控除が適用され、適用要件をどれだけ満たしているかによって控除額が異なります。

▼適用要件と控除額（2024年1月現在）

適用要件	65万円	55万円	10万円
事業的規模の不動産貸付※1	◯	◯	〇
複式簿記	◯	◯	◯ ※2
損益計算書の添付	◯	◯	◯
賃借対照表の添付	◯	◯	–
期限内に申告	◯	◯	–
e-Taxで電子申告または電子帳簿保存	◯	–	–

※1　事業的規模とは

• 不動産貸付が大規模（生計を維持できる程度）
• 形式基準を満たすもの（5棟10室以上)
  アパートやマンションのように各区分が独立して利用できる形態　10室以上
  戸建・倉庫など単独利用できる形態　5棟以上
  両方を貸している場合には1棟＝2室　これらを換算して合計10室以上

※2　単式簿記(簡易な記帳)の場合

55万円の適用要件を満たしている方は、e-Taxによる申告か電子帳簿保存をしておくことで65万円の控除が適用され、高い節税効果が得られます。もし55万円の適用要件を満たしていなくても、単式簿記で10万円の控除が適用されます。

所得税や固定資産税の節税に繋がる

賃貸併用住宅の運営では、当然ながら家賃収入で得られた利益に所得税が課せられます。一方、建物の設備費などは減価償却費として計上できます。その他にも、賃貸部分のローン利息や固定資産税なども経費として計上することが可能です。また、仮に家賃収入から経費を差し引いた額がマイナスになった場合（赤字の場合）でも給与所得から控除することができる場合があるため、結果として所得税の減税となることがあります。

固定資産税の節税においては、住宅用地の特例が適用可能な場合があります。特例につきましては都道府県、市区町村によって異なりますが、例えば一戸あたり200平方メートルまでの住宅用地は、1/6（それを超える部分は1/3）に固定資産税が減額されます。お住まいの地域の特例率や適用要件を事前に調べておくことで、節税に対してプラスに働くことがあります。

賃貸併用住宅を建てるとかかる税金とは？

賃貸併用住宅を建設して運営していくには当然誰もが税金対策を考えますが、賢く節税するためにも、まずはどういった税金がかかるのかを知っておいた方がよいでしょう。
さまざまな税金が発生する中でも必ず押さえておきたいのが以下の7つの税金です。（経費になる税金は後述します）

• 登録免許税：不動産を購入する際にかかる税金
• 印紙税：契約書類にかかる税金
• 不動産取得税：住宅の取得にかかる税金
• 固定資産税：不動産の所有者に課せられる税金
• 所得税：賃貸併用住宅の利益にかかる税金
• 住民税：居住地域に納める税金
• 贈与税：財産の贈与に対してかかる税金

主に不動産の契約・取得・所有・利益に対して税金が課せられます。贈与税は必ずしも課せられる税金ではありません。例えば、建築費用について親などから援助を受けた場合は、その金額によって贈与税が課せられることがあります。

こうした税金の中には対策を取ることで節税できるものもあれば、節税の効果が期待できないものもあります。だからこそ知識をもってうまく対応することが求められるのです。

賃貸併用住宅で損をしないための経費対策

賃貸併用住宅で節税を徹底するには経費対策が必須です。家賃収入がある賃貸併用住宅では確定申告が必要になることは先述の通りですが、この確定申告で経費を正しく計上することで課税額を減らすことができるのです。

一方、経費をよく理解していないと正しく申告できず、結果的に控除額が低くなってしまうこともあります。ではどういった支出が経費となるのでしょうか。節税効果を高め、誤った申告をしないためにも、経費をしっかり押さえておきましょう。

経費になる支出を把握する

賃貸併用住宅の支出のうち、税金の場合は以下のような税金を経費計上できます。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 印紙税

税金以外には、賃貸経営に必要となる場合において下記の費用が経費として計上できます。

• 減価償却費
• 管理委託費
• 修繕費
• 水道光熱費（共用部）
• 通信費
• 消耗品費
• 入居者募集のための広告費
• 損害保険料
• ローンの利息

上記以外にも賃貸経営や維持に必要な費用は経費として計上できるため、細かい費用も忘れずに計上することが確かな節税対策に結びつくのです。
この中で、見落としやすい例ではローンの利息が挙げられます。賃貸併用住宅の取得で組んだローンの元本は対象外ですが、返済期間中の利息に関しては経費として計上することが可能です。

節税につながる経費とその計算方法

賃貸併用住宅では貸出部分は経費として認められます。例えば先程挙げた中で、共用部の水道光熱費を経費として計上できるのは、貸出部分に含まれるからです。なお、居住用部分にかかる費用は経費として認められません。

経費となる部分の割り出しは、面積で按分する場合と用途によって按分する場合の大きくわけて二つの方法があります。

面積で按分する場合は「貸出部分の経費＝費用全体×貸出部分の面積比率」で計算します。たとえば面積比率50％の場合、損害保険料の50％を賃貸併用住宅の経費として計上することができるというわけです。この方法で賃貸併用住宅の損害保険料の一部を節税につなげることができます。

一方、用途によって按分する場合は賃貸併用住宅の運営のために使用したとわかる記録が必要です。たとえば、不動産会社との打ち合わせの記録などをもとにガソリン代や通信費の一部など細かいところまで経費として計上すると節税になります。やや面倒にも思えますが、“節税のため”と思ってこまめに記録しておきましょう。

賃貸併用住宅の節税効果を高めるためには？

賃貸併用住宅でより節税効果を高めるには、どのようなことに気をつけると良いでしょうか。今回のコラムを読んだ方の中には、より節税効果をあげたい、賃貸併用住宅をより効率よく運用していきたいという方もいるでしょう。

そこで、ここまでは賃貸併用住宅の節税効果について解説しましたが、最後に節税のポイントを3つご紹介します。
節税のポイントは以下の3つです。

1. 青色申告特別控除をフル活用する
2. 住宅ローン控除で賢く節約する
3. 困ったときは専門家へ相談する

この3つのポイントについて詳しくご説明します。

1.青色申告特別控除をフル活用する

確定申告については先程ご説明した通り2種類あり、控除が適用されるには要件を満たす必要があります。まずは確定申告に関して、節税のためにどのようなことをすれば良いのかを振り返りましょう。

• 白色申告ではなく青色申告をする
• 「青色申告承認申請書」を提出しておく
• 細かい経費まで計上して申告する

青色申告を行うには必ず「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。これを提出していないと青色申告ができませんので、しっかりと事前準備をしておきましょう。

そして青色申告特別控除で65万円の控除が適用されるかどうか、その適用要件を確認しておきましょう。

手間に感じるかもしれませんが、これらは節税対策として高い効果があります。ぜひフル活用できるよう準備をしておきましょう。

2.住宅ローン控除で賢く節税する

節税を意識して賃貸併用住宅を建てる場合は、住宅ローンの利用がおすすめです。なぜなら住宅ローン控除が適用されるからです。住宅ローン控除が適用されると、年末時点の住宅ローン残高に応じた金額が所得税から控除されます。（2024年1月現在）

ただし、賃貸併用住宅の場合は自宅部分の面積に注意が必要です。要件を満たすには、全床面積×居住割合=50平方メートル以上かつ全体の2分の1以上が自宅である必要があるからです。面積の半分以上を貸し出している場合は控除の対象となりませんので、節税の効果もありません。
その他にも適用要件がありますので、全ての要件が満たせるよう確認しておきましょう。

3.困ったときは専門家へ相談する

賃貸併用住宅についてご自身で調べても、見落としている部分がないか不安になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。特に節税に関しては、なるべく見落としがないようにしたいですよね。

そういったときに頼れるのが専門家です。もし専門家をお探しであれば、賃貸併用住宅を取り扱っている不動産会社にご相談されることをおすすめします。なぜなら、不動産会社によっては賃貸併用住宅の取扱実績や知識が十分にない可能性があるからです。

はたらくおうちでは、賃貸併用住宅の購入〜運営・管理まで熟知した専門家が揃っています。さらにスタッフの中には、実際に賃貸併用住宅を建てて運営している者もおりますので、より的確なアドバイスでお客様のお悩みを一つずつ解決していきます。

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賃貸併用住宅は投資物件として今とても注目を集めています。今回ご紹介した節税効果は、賃貸併用住宅の大きなメリットの一つです。しかし、賃貸併用住宅についてリサーチしているとメリットばかりではなく、中には運営に失敗した例を見たことがある方もいるのではないでしょうか。失敗してしまう理由の一つとして、運営のノウハウがない状態で賃貸併用住宅を建ててしまったケースが多いです。

はたらくおうちでは、賃貸併用住宅に関する豊富な知識で、購入～運営・管理まで丁寧にサポートいたしますのでどうぞご安心ください。もし節税の他にもお知りになりたいことやご心配ごとなどございましたら、お気軽に下記お問い合わせ先よりご連絡ください。