公務員に不動産投資による節税をおすすめする理由
節税を目的とした対策には、さまざまな方法が考えられます。
| 対策方法 | 概要 |
|---|---|
| iDeCo | 掛金が所得控除の対象となるため、所得税が抑えられる |
| ふるさと納税 | 寄付金額から2,000円を差し引いた金額が控除額となり、住民税が抑えられる |
| 住宅ローン控除 | 住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合に所得税から一定の割合が控除される |
| 扶養控除 | 配偶者以外の扶養家族がいる場合、扶養控除が適用される |
| 医療費控除 | 1年間に支払った医療費が10万円を超えた場合、控除を受けられる |
| 生命保険料控除 | 「一般生命保険料」「個人年金保険料」「介護医療保険料」を支払った場合に所得控除を受けられる |
| 不動産投資 | 経費計上や減価償却によって所得税、住民税が抑えられる。また、現金に比べて評価額が低いため、相続税も軽減される |
※適用には要件を満たす必要があります
節税対策には利用できる人が限られるものもありますが、iDeCoやふるさと納税、不動産投資は、多くの人が活用できます。その中でも、公務員の方に不動産投資をおすすめしたい理由をご紹介します。
安定した職業に就いているためローン審査が通りやすい
不動産投資を始める際、多くの人が直面するのがローン審査のハードルです。不動産投資の場合、物件価格が数千万円にのぼることも多く、金融機関は長期的に安定した返済が見込めるかを重視します。
その点、公務員は景気に左右されにくい安定した収入があり、雇用も継続性が高いため、金融機関からの評価が高く、融資が通りやすい傾向があります。同じ物件であっても、民間企業の会社員では融資が難しい一方、公務員であれば承認されるケースも少なくありません。こうした信用力の高さは、不動産投資を検討する上で大きな強みと言えるでしょう。
不動産投資で安定した副収入が得られる
不動産投資は、節税対策になるだけでなく、毎月安定した収入を得ることができます。本業以外の安定した収入があれば、長期的な資産形成につながり、将来のライフイベントや予期せぬ事故・病気による支出にも備えることができます。
ただし、公務員は副業が禁止されているため、不動産投資で収入を得ても問題ないのか不安に感じる方もいらっしゃるでしょう。不動産投資は「資産運用」として扱われることが多く、一定の条件を満たしていれば副業とみなされないのが一般的です。ただし、不動産投資の規模が大きい場合は副業とみなされることがあるため、ご注意ください。
公務員が不動産投資で節税できる税金の種類
節税を目的として不動産投資を行う際に、どの税金に効果があるのかという点を確認しておきましょう。代表的なものとしては、所得税・住民税・相続税が挙げられます。
たとえば、減価償却と損益通算によって課税所得全体を抑えることができます。また、不動産は現金に比べて評価額が低くなるため、相続税の負担を軽減しやすくなります。
なお、住宅ローンを利用できる賃貸併用住宅（居住部分と賃貸部分が一体となった建物）の場合、住宅ローン控除も適用されます。
公務員は安定した収入がある分、課税所得が増えやすいため、こうした仕組みを活用することで節税と資産形成の両立がしやすくなります。賃貸併用住宅については、弊社「はたらくおうち」で取り扱っております。より詳しく知りたい方は、ぜひ一度ご相談ください。
公務員が節税目的で不動産投資をする際の注意点
不動産投資を活用した節税は、公務員にとって魅力的な選択肢の一つです。しかし、副業規定や税務上の制約を正しく理解していないと、思わぬトラブルに発展する可能性があります。たとえば、不動産投資の規模や運営方法によっては副業とみなされることもあるため、慎重な対応が必要です。
節税効果だけに注目せず、制度に則った適切な運用を心がけましょう。
ここでは、公務員が節税を目的として不動産投資を始める際に注意すべき点について詳しく解説します。
国家公務員・地方公務員法の副業制限を守る
公務員が節税を目的に不動産投資に取り組むには、まず国家公務員法や地方公務員法に基づく副業の制限を正しく理解しておく必要があります。特に、複数の物件を所有して不動産投資で本格的に収益を上げる場合は、副業とみなされ、懲戒処分の対象となる可能性があります。
▼不動産投資が副業とみなされない条件
- 不動産規模が5棟未満
- 賃貸契約の対象住戸数が合計で10室未満
- 賃料収入が500万円未満
生前贈与や相続などでやむを得ず不動産投資を行う場合は、必要書類（自営兼業承認申請書など）を揃えて申請することで、上記の条件を満たさなくても不動産投資が認められることがあります。
制度を正しく理解し、法律に抵触しない形で不動産投資を続けることが、公務員にとって安心して節税に取り組むための第一歩となります。
損益通算の対象とならない損失の金額に注意
不動産所得は損益通算ができます。そのため、損益通算による節税を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。ただし、不動産所得が赤字の場合、損益通算の対象とならない損失があることに注意が必要です。
▼不動産所得が赤字の場合に損益通算の対象とならない損失
- 別荘等、趣味や娯楽等の目的で所有する不動産の貸付にかかるもの
- 土地等を取得するために要した負債利子の額に相当する部分の金額
損益通算にはこのような細かなルールがあるため、確定申告の際は税理士に相談することをおすすめします。
次回以降の審査が通りにくくなる可能性がある
節税のために不動産所得をあえて赤字にする場合、次回以降の借り入れに支障が出る可能性があります。なぜなら、保有している不動産が赤字経営とみなされることで、金融機関から「返済能力に不安がある」と判断され、追加融資に消極的になるためです。
金融機関の審査では、安定した収支や返済能力が重視されるため、赤字申告がマイナス材料となることもあります。そのため、将来的に投資物件を増やしたい方や、住宅ローンを利用してマイホームの購入を検討している方は、特に注意が必要です。
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オーナーが暮らす居住部分と賃貸部分が一体となった賃貸併用住宅は、公務員の節税対策に人気です。賃貸併用住宅は、アパートやマンションに比べると規模が小さいため、副業とみなされる可能性も低いです。また、ローンの負担も少なくリスクが低いため、今後の不動産投資の足がかりとして、初心者の方から人気があります。
他の物件と異なる点は、自己居住部分があることから住宅ローンを利用できる点です。要件を満たせば住宅ローン控除も適用されるため、より効率的に節税をしたい方にもおすすめです。
弊社「はたらくおうち」では、賃貸併用住宅の購入から管理まで一貫サポートしています。土地探しや賃貸ニーズの調査などの初期段階から、実際の運用まで、賃貸併用住宅の知識が豊富なコンサルタントがサポートするため、安心してお任せいただけます。
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