住宅ローンを活用できる賃貸併用住宅について徹底解説！

家を新築する場合、賃貸併用住宅にすると家賃収入が得られます。

賃貸併用住宅は自宅の一部を賃貸として貸し出す住宅で、

賃貸併用住宅を活用するとさまざまなメリットがあります。

普通に家を建てると長期間に渡り、住宅ローンを払い続けることになりますが、

賃貸併用住宅の場合は毎月家賃収入が入ってくるため、住宅ローンの返済が楽になります。

しかし、賃貸併用住宅を建てる際に住宅ローンが簡単に下りるのかが不安な方も

多いのではないでしょうか。

また、税金について気になる方もいらっしゃいますよね。

そこで今回は、賃貸併用住宅について解説していきます。

 

 

賃貸併用住宅について

賃貸併用住宅は、住宅の一部を賃貸で貸し出すものです。

住宅ローンを払いながら、毎月家賃収入も入ってくるので月々の住宅ローンの

支払いが楽になります。

このように賃貸併用住宅には大きなメリットがあるにもかかわらず、賃貸併用住宅は

あまり見かけません。

これは、多くの人が賃貸併用住宅についてあまり知らないのが主な原因でしょう。

つまり、家を新築する際に賃貸併用住宅にしようという考えがそもそも浮かばないのです。

それは、賃貸併用住宅を手掛ける会社が少ないことと、広告もそれほど多くないことが

原因となっているのでしょう。

このことを考えると、賃貸併用住宅はまだ、「市民権を得ていない」と言えるかもしれません。

 

また、住宅を購入する際には中古物件を買う方法もありますが、中古物件には賃貸併用住宅が

少ないため、賃貸併用住宅が欲しい場合は新築で建てる必要があります。

 

賃貸併用住宅を建てることによる5つのメリット

 

賃貸併用住宅を建てるメリットは5つあります。

どのようなメリットがあるのか一緒に確認していきましょう。

 

住宅ローンを使い、物件を建てられる

住宅ローンは、一般の個人が自分の家を建てる場合に借りられるローンです。

手元にまとまったお金がない場合でも、住宅ローンを活用し賃貸併用住宅を建てられます。

一般的に賃貸物件のローンと言えばアパートローンですが、アパートローンはかなり条件が

厳しいため借りるのが困難です。

その点、賃貸併用住宅であれば住宅ローンが利用できるため、アパートローンに比べると

かなり楽にローンを組めると言えるでしょう。

 

ちなみに、住宅ローンで賃貸併用住宅を建てるには、自宅部分の床面積が50パーセント以上あることが

条件であるため、事前に確認しておくことをおすすめします。

言い換えると、賃貸部分の床面積は50パーセント以下である必要があります。

賃貸併用住宅は賃貸部分を増やした分だけ利益になりますが、住宅ローンで家を建てるなら賃貸部分を

50パーセント以下にとどめておくと良いでしょう。

 

もちろん住宅ローンを受けない場合は、家の何パーセントを賃貸にしても大丈夫です。

最上階にオーナーが住む賃貸マンションをよく見かけますが、これも賃貸併用住宅と言えるでしょう。

しかし、この場合は賃貸部分の方が広くなることが多いため、住宅ローンを利用できないかもしれません。

また、インターネットやハウスメーカーで賃貸併用住宅が紹介されている場合がありますが、

これらはアパートローンで組み立てるものが多いため気をつけましょう。

 

賃貸併用住宅では、支払う住宅ローンの負担が少ない

 

賃貸併用住宅を建てると賃貸部分の収益を住宅ローンに回せるため、ローンの負担が軽くなります。

通常、家を建てる場合は現在の年収をもとに、将来の年収まで予測して返済計画を立てます。

しかし住宅ローンの返済は長期に及ぶため、その間にどのような事情が発生するかわかりません。

 

リストラされたり会社が倒産したりして、予定通りにローンの支払いができなくなる事例も

珍しくありません。

また、リストラや倒産はなくても親の介護で会社を辞めざるを得なくなることもあります。

こうなるとたちまち住宅ローンの支払いが滞ってしまいますが、

賃貸併用住宅なら家賃収入があるため、何とかしのげる場合が多いです。

 

全て住宅ローンの金利で物件を建てられる

 

先ほど説明したように、賃貸併用住宅は賃貸経営する場合でも住宅ローンが使えます。

賃貸部分の面積が50パーセント以下という制約はあるものの、借りやすく金利も安い住宅ローンが

使えるのは大きなメリットと言えるでしょう。

また、住宅ローンはアパートローンに比べて返済期間が長く、

審査も通りやすいのでなおさら便利です。

 

節税効果がある

家を新築する際に賃貸併用住宅にすると、通常の家を建てる場合と比べて税金が安くなります。

具体的には、所得税、固定資産税、不動産取得税、相続税などが安くなるので

かなりの節税になります。

それぞれの税金について、どのようなものがあるか簡単に確認していきましょう。

 

所得税の軽減

 

普通の住宅を建てる場合は、住宅購入にかかる税金は経費として計上できません。

しかし、賃貸併用住宅だと不動産所得になるため、賃貸部分にかかる税金を経費として

計上することで所得税が軽減できます。

たとえば、家の修繕費やメンテナンス費用も経費として計上できます。

 

普通の家の場合は家の修繕をしても経費にはできませんが、

賃貸併用住宅なら経費として認められます。

大規模なリフォーム代金も耐用年数で割って減価償却費として計上可能であるため、

事前に確認しておきましょう。

また、賃貸部分の清掃費を外部の業者に委託した場合も経費として認められるだけでなく、

建物に火災保険や地震保険を掛けた場合の保険料も経費として認められます。

これらを合計するとかなりの金額が経費として認められるため、一般の住宅に比べて所得税の面で

かなり有利と言えるでしょう。

 

固定資産税、都市計画税の軽減

 

賃貸住宅では、戸数に200平方メートルをかけた面積までの敷地が「小規模住宅用地」となるため、

固定資産税が6分の1、都市計画税は3分の1まで減額されます。

戸数に200平方メートルをかけた面積を超えても、固定資産税は3分の1、

都市計画税は3分の2まで減額されます。

また、新築住宅のうち120平方メートルまでの住居部分の固定資産税が、

3年間にわたって半分に減額される

優遇措置も受けられます。

ちなみに、3階建て以上の建物で準耐火構造か耐火構造であれば、

この措置が5年間適用されるためさらに有利であると言えるでしょう。

 

不動産取得税の軽減

 

新築や建て替えをすると不動産取得税がかかりますが、いくつかの条件をクリアすれば

固定資産税評価額から1,200万円分が控除となります。

この控除は一般住宅でも適用されますが、一般の住宅は1戸だけしか適用されないのに対して、

賃貸併用住宅は戸数の分だけ控除されます。

ただし、上記の税金の減額はすべて、床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下の場合に

限るため注意しましょう。

 

相続税対策に有利

親から家を譲り受けると多額の相続税がかかりますが、賃貸併用住宅は普通の住宅に比べて

相続税額が低く抑えられています。

普通の住宅は固定資産税評価額が基準となるのに対して、賃貸併用住宅は賃貸部分が自宅部分の

70パーセントの評価額となるため、相続税を軽減させられるのです。

また、「小規模宅地等の特例」により自宅と賃貸部分の評価額が減額され、貸家建付地の評価減額も

受けられるので、さらに相続税を減らせるでしょう。

 

以上が税金に関しての内容になります。

ここで挙げたのはあくまでも一部ですので、もし上記内容をご確認いただいて

不明な点などがありましたら、お気軽に当社までお問い合わせください。

 

老後の備えとなり、資産形成もできる

 

先ほど説明したように、賃貸併用住宅を建てると住宅ローンを返済しながら家賃収入が得られるため、

ローン返済の負担が軽くなります。

また、長期にわたって家賃収入が得られるため、リストラや会社の倒産などで収入が大幅に

減額されるような事態になっても、ある程度の収入を確保できます。

さらに、高齢の親を介護するために仕事を辞めざるを得なくなっても、一定の家賃収入があるため

安心ですよね。

 

同じ家を建てるのでも、一般住宅では住宅ローンの返済でお金がかかるばかりなのに対して、

賃貸併用住宅の場合はローンを返済する一方で、家賃収入を得られる点が大きく違います。

賃貸併用住宅の場合は継続して家賃収入が得られるため、老後の備えにも役立ちます。

高齢になると多くの方が退職しますが、退職後も賃貸併用住宅があれば常に家賃収入があるので生活に困ることはありません。

このように、賃貸併用住宅を建てると長期にわたって収入面が安定するのが

大きなメリットと言えるでしょう。

 

暮らしに余裕が出る

 

普通の家で生活する場合は収益がありませんが、賃貸併用住宅なら長期間収益を生み続けます。

家賃収入がある分余裕をもって住宅ローンを完済できるため、暮らしに余裕が出ます。

また、住宅にかかる維持費やメンテナンス費などもすべて自分でまかなう必要がないため、

中長期にわたって資金面に余裕を持てます。

 

家族構成の変化に対応できる

 

長年暮らしていると、家族構成も変わってきます。

子供がいるうちは必要だった部屋も、子供が独立して部屋が空いたら賃貸として

貸し出すこともできます。

また、独立した子供が結婚して戻ってきた場合は、これまで賃貸で貸していた部屋に

住まわせることもできるでしょう。

このように、賃貸併用住宅は家族構成の変化に対応した住み方を選ぶことが可能です。

 

賃貸併用住宅経営の収益モデル

 

賃貸併用住宅は住宅と賃貸物件がセットになった物件で、1階を賃貸物件にして、2、3階を

自宅にするケースがほとんどです。

賃貸併用住宅は住宅ローンを払いながらも家賃収入を得られるので、

ローンの負担を軽くできるメリットがありますが、

賃貸併用住宅を建てるにあたって注意すべき点もあります。

たとえば、同じ広さの家でも建築費は一般の住宅を建てるよりも高くなる場合が

多いため気をつけましょう。

 

賃貸併用住宅は自宅部分だけでなく賃貸部分もあるため、

建築費用はどうしても割高になってしまうことが多いです。

賃貸部分にも自宅と同様に水道や電気、風呂、トイレなどの設備が必要なので、

その分の費用もかかります。

このように賃貸併用住宅は初期費用が高くなる場合が多いですが、

完成後すぐに賃貸物件への入居も可能であるため、家賃収入が得られます。

 

家賃収入額によっては住宅ローン金額がほとんどゼロになる場合もあるので、

賃貸併用住宅はかなりお得と言えるでしょう。

家賃収入が入る分、住宅ローンの返済負担を軽減させられ、生活に余裕を持たせられます。

ただし、そんな賃貸併用住宅もいいことばかりではありません。

さまざまなメリットがある反面デメリットもあるため、1つずつ確認していきましょう。

 

まず、賃貸併用住宅では同じ建物内に賃貸物件の入居者が住むことになります。

入居者が1階に住み、オーナーが2階に住むことになるため、

騒音問題やプライバシーに関して気をつける必要があります。

 

また、距離が近いとお互いに気を遣う必要があるため、住みにくくなってしまうこともあります。

入居者は数年程度で退去していくことが多いのですが、また新たな入居者が入るため

オーナー側は常に他人と近い距離で生活する必要がありますよね。

人によっては、このような暮らしでは自宅にいてもくつろいだ気分になれないこともあるようです。

しかし、入居者との距離が近いと、入居者は細かいことでもオーナーに相談しやすく、

オーナーも入居者に不審な点がないか確認しやすいメリットがあります。

そのため、入居者との距離が近いことをメリットと感じられるかどうかによって、

生活の快適さは変わるでしょう。

実際には、マンションやアパートの玄関先でたまに会う程度であるため、入居者との距離の近さも

ほとんど気にならない場合が多いでしょう。

 

また、賃貸併用住宅は将来手放したくなった場合に、売却しにくいという問題があります。

普通の住宅なら中古物件の需要もそれなりにありますが、賃貸併用住宅は、

賃貸併用住宅を購入して家賃収入を得たい人にしか需要がありません。

そのため、賃貸併用住宅は中古で売ろうとしても一般の中古住宅に比べると

売れにくいと思われるかもしれません。

賃貸併用住宅を建てるなら、こういったデメリットがあることも

あらかじめ知っておくと良いでしょう。

 

しかし実際は、立地が良く、賃借人がいて賃料が取れている場合は売却しない場合がほとんどです。

そのため、中古の賃貸併用住宅には特に注意するようにしましょう。

 

賃貸併用住宅経営の初期費用

 

賃貸併用住宅は家賃収入が得られるメリットがありますが、建てる場合には具体的に

どれくらいの建築費用がかかるのでしょうか。

 

建築費用の目安

賃貸併用住宅の建築費用は、坪単価あたり以下の金額が目安です。

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木造（2階～3階）　約70万円～90万円

鉄骨造（2階～4階）　約90万円～100万円

鉄筋コンクリート造　約110万円～120万円

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このように、使う素材によって坪単価が変わるので、施工前に十分検討する必要があります。

鉄骨を使えば丈夫で長持ちしますが、坪数が多ければそれだけ費用がかさむので、

予算を考えて素材を選ぶようにしましょう。

また、建てるのに費用がかかれば賃貸の家賃も高めに設定することになるので、

入居希望者が減ってしまう可能性もあります。

 

このため、賃貸併用住宅を建てる前に、入居者の客層を予測することも大切です。

たとえば、学生の入居者が多ければ、高い家賃では借り手がつかず

長期間空き部屋になることもあるため家賃設定にも注意しましょう。

 

建築にかかる諸費用

 

賃貸併用住宅を建てるには、建築の前後にさまざまな名目の費用がかかります。

 

・火災保険料

 

建築費の5パーセント程度かかります。

建物の構造や材質、立地、契約期間などによって金額が変わりますが、賃貸併用住宅の場合、

火災保険料は竣工時に一括払いすることが多いようです。

火災保険料は毎年払っても良いのですが、最初に一括払いすると格安になるためおすすめです。

 

ちなみに、地震により発生した火災で家屋が焼失した場合、火災保険だけでは保険金が下りません。

そのため、最近では火災保険だけでなく地震保険も加入する人が増えています。

また地震保険単独の加入はできないため、必ず火災保険とセットで入ることも確認しておきましょう。

 

ちなみに、賃貸併用住宅ではオーナーが火災保険に入ると同時に、

入居者にも火災保険の加入を義務付けるのが通例です。

入居者が火災を発生させた場合、オーナーは入居者に損害賠償請求を行うため、

入居者も火災保険に加入する必要があります。

 

・登記費用

 

固定資産税評価額、借入額によって変わりますが、土地と建物を合わせてだいたい100万円程度です。

 

・不動産取得税

 

固定資産税評価額、控除適用の有無によって変わりますが、数十万円前後かかります。

 

賃貸併用住宅経営のランニングコスト

 

賃貸併用住宅のランニングコストとして主に挙げられるのは、固定資産税、

都市計画税とローン返済です。

固定資産税、都市計画税は土地や建物に毎年かかるものです。

またローン返済に関しては、ほとんどの方が賃貸併用住宅を建てる際には

住宅ローンを組むことになると思いますので、そのローン返済のことです。

固定資産税、都市計画税とローン返済以外にもランニングコストはかかりますが、

ランニングコストの大半を占めるのがこの3つであるため、事前にどれくらいかかるのかを調べておくと良いでしょう。

 

固定資産税の節税

 

マイホームを所有するとさまざまな税制上の優遇措置が受けられますが、

それは賃貸併用住宅でも同じです。

1戸あたり200平方メートルまでの固定資産税は6分の1に軽減され、

200平方メートルを超える部分については3分の1の軽減措置が受けられます。

これは土地に関するものですが、合わせて確認しておくと良いでしょう。

 

相続税の評価額が減らせる

 

相続税は、自宅よりも賃貸部分の方が評価は低くなるため、

一般の住宅よりも賃貸併用住宅の方が相続税は安くなります。

また「小規模宅地等の特例」が適用されると、330平方メートルまで最大80パーセントの

軽減措置が受けられます。

 

小規模宅地等の特例とは、亡くなった人が住んでいた土地や事業をしていた場合はその土地も含めて、

一定の要件を満たす場合に限り80パーセントや50パーセントの評価減となるものです。

ただし、この特例が受けられるのは、配偶者や子供などの相続人が自宅を相続する場合に

限られるので気をつけましょう。

具体的には、相続人に別に持ち家がある場合に特例は適用されません。

 

賃貸部分のメンテナンス費用の概算

 

賃貸部分のメンテナンス料として、クロスやフローリングの貼替費用が

1戸あたり約6万円～8万円くらいかかります。

これらのメンテナンスは5年に一度くらい必要でしょう。

また、給湯器の交換費用として1戸あたり10万円程度必要です。

給湯器は、10年に一度くらいの頻度で交換する場合が多いです。

 

クロスやフローリング、給湯器などは経年変化によって劣化していくため、

入居者が故意に傷つけたり壊したりした場合を除いて、オーナーに修繕する義務があります。

クロスやフローリングは、入居者が退去するタイミングで交換することが多いのですが、

給湯器は老朽化して使えなくなると急にお湯が出なくなることがあるため、

故障する前に交換するようにしましょう。

交換は各部屋一斉にやることが多いので、賃貸の部屋が5戸あれば約50万円かかることになります。

 

外壁のメンテナンスも定期的に行う必要があります。

外壁は10年に一度くらいメンテナンスを行わないと、雨水が家の内部に入り込むようになり、

家の基礎から腐食させてしまうので注意が必要です。

賃貸併用住宅は、家賃収入が入るので住宅ローンの負担が減るメリットがありますが、

このようにさまざまな経費がかかることも覚えておきましょう。

 

まとめ

 

家を新築する際に、賃貸併用住宅にすると家賃収入が得られるため、

住宅ローンの負担が減るメリットがあります。

普通の住宅を建てると住宅ローンがかかるだけですが、

賃貸併用住宅なら家賃収入を生み出してくれるのです。

 

賃貸物件ながら、住宅ローンが借りられるのも大きなメリットと言えるでしょう。

通常、賃貸物件を建てる場合はアパートローンや不動産投資ローンを借りることになりますが、

住宅ローンの方が借りやすく金利も安いので断然お得です。

賃貸併用住宅を建てる際に、個人の住居部分が50パーセント以上なら住宅ローンが適用されます。

 

家のローンを組むには、年収ベースで借りられる住宅ローンが決まりますが、

返済期間が長期にわたるため、その間にリストラされたり会社が倒産することもあります。

また親の介護のために、会社を辞めざるを得ない場合もあるでしょう。

そんな場合でも、賃貸併用住宅であれば定期的に家賃収入を生み出してくれるので、

力強い味方となります。

賃貸併用住宅は老後の生活も支えてくれるので、これから住宅を建てるなら

賃貸併用住宅を検討してみてはいかがでしょうか。