アパート経営に住宅ローンは使えるのか

一般的に、アパート経営に住宅ローンを使うことはできません。アパートなどの賃貸物件を取得する際は、アパートローン（不動産投資ローン）を利用します。もし、アパート経営を始める際に、住宅用と偽ってフラット35などの住宅ローンを利用した場合、不正な融資とみなされ、発覚すると一括返済を求められたり、最悪の場合は詐欺罪に問われたりする可能性もあります。

不動産業者や投資顧問などから「簡単に儲かる方法」として、アパート経営に住宅ローンの利用を勧められている場合は注意しましょう。悪質な業者は安全性を強調し、あたかもそれが当然であるかのように誤った情報を伝えてきます。
そのため、不正が発覚した際は誤った情報を伝えられた自分が被害者だと思うかもしれません。しかし、この場合は金融機関を欺いて不正に融資を受けたとみなされるため、被害者は金融機関となり、「騙された」という主張は認められません。

アパート経営に利用できるローンと住宅ローンの違い

住宅ローンとアパートローンにはどのような違いがあるのか、詳しく見ていきましょう。住宅ローンとアパートローンには、主に金利や借入期間などに違いがあります。

（※1）住宅ローンの利用には金融機関の適用条件を満たす必要があります。満たせない場合は一般的にアパートローンを利用します。

住宅ローンが適用される条件とは

住宅ローンを使ってアパート経営を行うことは原則不可です。住宅ローンを適用するには、居住用部分があること、また、多くの金融機関では、居住用部分の床面積が建物全体の50％以上を占めていることを条件としている場合が多いです。この条件を満たしていない場合、住宅ローンを利用できない金融機関が多いため、事前の確認が重要です。

このように、居住部分が金融機関の求める条件を満たしていないと、アパート経営に住宅ローンを利用するのは難しいのです。これらの条件を満たさない場合は、アパートローンを利用しなければなりません。

また、住宅ローンは給与収入が返済原資となります。そのため、借入額に対して給与収入が満たない場合、住宅ローンの返済が難しいと判断されてしまい審査が厳しくなります。自己資金を準備したり、計画を見直したりするなどして対策を講じましょう。

賃貸併用住宅は住宅ローンが利用できる！

一つの建物内にオーナーの居住部分と賃貸部分がある建物を賃貸併用住宅と言います。賃貸併用住宅には居住部分があるため、金融機関の条件を満たすことで住宅ローンを利用できます。住宅ローン控除も同様に条件を満たせば利用することができるため、節税対策にもなります。
住宅ローンの審査では、賃貸併用住宅でも給与収入が重視されます。ただし、実際には賃貸部分の家賃収入で返済を補えるため、負担が大幅に軽減されるメリットがあります。

賃貸経営を検討している方で、将来的にマイホームの購入もお考えの場合は、賃貸経営とマイホーム取得を両立できる賃貸併用住宅を検討してみてはいかがでしょうか。
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ケース別ローンに関する質問

アパート経営を検討していると、場合によっては「住宅ローンから投資用ローンに借り換えできるのか？」「複数のローンを同時に組むことは可能か？」といった質問が出てくることも少なくありません。
ここからは、住宅ローンやアパートローンに関するよくある質問に回答していきます。

ただし、金融機関によって対応が異なる場合があるため、詳細を知りたい方は、直接金融機関へお問い合わせください。ここでは、状況に合わせた一般的な対応例をご紹介します。

住宅ローンからアパートローンに借り換えできる？

住宅ローンで取得した物件を後から賃貸に活用するケースでは、アパートローンへの借り換えを検討することになります。たとえば、海外赴任や転勤などで自宅を離れる場合、その間に賃貸運用を行う際には借り換えが認められるケースがあります。

借り換えを行う前に、まずは住宅ローンのまま賃貸経営ができるかどうかを、金融機関に一度相談することをおすすめします。原則として賃貸経営はできませんが、転勤などやむを得ない事情がある場合には、許可される可能性があるからです。

許可されなかった場合は、住宅ローンからアパートローンへ借り換えたり、一括返済を行ったりすることで、賃貸経営ができるようになります。借り換えの際は、金利負担が増えたり、手数料が発生する場合があるため、キャッシュフローなどに問題がないか十分に確認する必要があります。

住宅ローンとアパートローンを同時に組める？

アパート経営をしながらマイホームの取得をお考えの方もいらっしゃると思います。

アパートローンを組んでいる状態で住宅ローンを組めるのかというと、返済に問題ないと判断されれば組むことができます。
反対に、住宅ローンを組んでいる状態でアパートローンを組む場合は注意が必要です。アパートローンの方が審査が厳しいとされているため、審査時に住宅ローンの残債があると不利になる可能性があります。

このように、審査で問題ないと判断されれば2つのローンを同時に組むことはできますが、無理のない範囲で借り入れを検討しましょう。

アパート経営におけるローン審査のポイント

アパート経営に必要なローンを組むには、審査に通ることが不可欠です。住宅ローンとは異なり、アパートローンの審査では、本人の収入以外にも物件の収益性や立地などが重視されます。また、自己資金の有無や過去の信用情報も審査基準に影響します。
ここでは、事前に知っておきたいアパートローンの審査ポイントを確認しておきましょう。

• 収益性の高い物件を選ぶ
  金融機関は、融資した資金が確実に回収できるかどうかを重視します。そのため、空室リスクの少ない立地や、安定した家賃収入が見込める物件が審査に有利です。
• 頭金の準備と返済能力の証明
  アパートローンでは、頭金が必要となるケースが多いです。購入物件にもよりますが、10〜30％程度の頭金を準備することで、審査通過率が上がります。また、年収や勤務先、資産状況などを示す書類を揃えておくことで、返済能力を客観的に証明できます。
• 信用情報を整えておく
  過去にクレジットカードや携帯電話などで支払いの延滞や滞納がある場合、信用情報に傷がついている可能性があります。アパートローンの審査では個人信用情報を確認されるため、自分の情報に問題がないかを確認しておきましょう。また、複数のローンを同時に申し込むと「借入過多」と見なされ、審査に不利に働くことがあります。

賃貸併用住宅の経営とローンに関するご相談はこちら

アパート経営を目的とした物件に住宅ローンを利用するのは難しいですが、居住部分がある賃貸併用住宅なら、住宅ローンを利用できます。
賃貸併用住宅の経営に興味をお持ちの方は、「はたらくおうち」へご相談ください。弊社は賃貸併用住宅の融資に関するご相談も受け付けております。

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