お客様インタビュー(S様)

様々な選択肢から、最も効率が良い賃貸併用住宅を選んだ品川区のS様。
理想の賃貸併用住宅を建てられる会社になかなかめぐり会えなかったところ、はたらくおうちと出会ってからは一気に進んだ、その経緯をうかがいました。

家賃を払い続けるのは効率が悪い

― 賃貸併用住宅は、新築で建てられたのですか?

はい。まず土地を買い、そこに新築したものです。

 

― 現在、お住まいの人数は?

今は一人暮らしです。両親は他県の実家にいます。

 

― 賃貸併用住宅を建てて住むまでは、どのようなお住まいに、どの位住んでいましたか?

賃貸併用住宅を建てた場所は品川区なのですが、その前もそのすぐ近くに、3年弱住んでいました。普通の賃貸アパートでした。

 

― 賃貸にお住まいだったのですね。そもそも家を買うことを考え始めたのは、どのようなきっかけでしたか?

きっかけは、家賃を払い続けるのが効率が悪いと感じたからです。
月8万円の家賃だったのですが、更新料を含めると、年100万円位の支出になります。それをずっと払い続けるのは、効率悪いなあと思い、考え始めました。

 

― なるほど。最初から「賃貸併用住宅を買おう」と思った訳では、ないですよね?

はい。最初は実は、投資用物件を買おうと思ったんですよ。

 

けれど自分も当然、どこかに住まなければならないので、どうしようかと思っていたら賃貸併用住宅というものに行き当たって、一気に解決できる方法だったんです。
投資用物件を探しているうちに、賃貸併用住宅の存在を知って。「これはなんだ?」と思いまして。

 

― そうだったのですね。

それで賃貸併用住宅に興味を持ちまして、本を読んだりネットで情報を集めたりして勉強しました。

 

その中で、不動産店さんとも何件かお話をしたのですが、この業界は古い体質も残っているとも聞きまして。最終的に、初心者レベルの質問にも丁寧に答えてくれ、顧客目線で仕事をしてくださる、はたらくおうちと出会えて、本当に良かったです。

 

― 「業界の古い体質」とは、どんな内容でしょうか?

聞いた話になりますが、例えば、単に入居者に対してブラックであるばかりでなく、大家に対してもブラックな会社もあるということを聞きました。

 

― もう少し詳しく教えてください。

例えば、投資用物件を購入して不動産経営をしようとしているサラリーマン大家に対して、物件を買わせるのですが、最終的に利回りをよく見ると、大家に不利な契約を結ばせる。
最初は気づかないが、実は実質的な手残りがとても少なくなるようなことをする会社さんがあると聞きました。

契約をする時は、「安全ですよ」「手残りも十分出ますよ」「入居率実績99%ですよ」といった話をするのですが、実際は全然そうならなかったり。

 

また、家賃を決める権限が業者さん側だけにあって、どんどん家賃を下げられて、業者さん側は売上が立つが、大家さんがその分をかぶるようなこともあるという話を聞きましたね。

 

― 恐ろしい話です。実際に接客を受けて「ここはちょっと…」というような不動産店さんもあったのでしょうか?

いえ。接客自体は、どこも丁寧でした。不快な思いなどをしたことはなかったです。けれど、帰ってから契約内容が記された資料をしっかり確認すると、細かいところで「これはちょっと」ということはありました。

 

― やはり、しっかり確認することは大事なのですね。

そうですね。自分だけが住む家だったらよいのですが、賃貸併用住宅は入居者さんも住む訳ですので。賃貸管理を良くない業者さんに委託してしまったりすると、入居者さんに迷惑をかけてしまいますからね。

 

― なるほど。入居する方のことも、しっかり考えた訳ですね。

理想の賃貸併用住宅を建てられる会社が、なかなか見つからない…

― お話を戻しますが、どのように検討を進められたか、はたらくおうちと出会う前から順番に教えていただけますか?

前述の通り賃貸併用住宅というものを知って、色々勉強しました。その中で、はたらくおうち以前に、いくつかの不動産店や建設業者さんとも話しました。

 

最初は一応、中古の賃貸併用住宅も探したのですが、中古ではとにかく物件がなかったですね。
それで、土地から買って建てることにしました。

 

建設会社さんで賃貸併用住宅の商品を設定しているところもあるのですが、それは軒並み、価格が高過ぎましたね。どこも予算オーバーでした。一方、もっと安く建てられる工務店さんなどの建設会社さんでは、今度は賃貸併用住宅を建てるノウハウを持っていなかったり。

ある不動産店さんから物件の紹介も受けましたが、プランがどれも自分には大き過ぎるということもありましたね。賃貸部分が、5部屋も6部屋もある物件ですと、自分には合いませんでした。

 

大手の不動産サイトは色々あるので、物件はその中で見つかるだろうぐらいに最初は思っていたのですが、良い物はなかなか見つからず、苦労しましたね。

良い土地があったと思ったら、建築条件付宅地で、その建設業者が普通の戸建の経験しかない建設会社で、「賃貸併用住宅はできない」と言われたことも、実際にありました。

 

そうやって苦労していた中で、はたらくおうちが載せている土地物件を見つけ、それが良かったので、はたらくおうちに問合せをしました。それがはたらくおうちへの、最初のコンタクトですね。

 

そして結果的に購入する土地になる訳ですが、暫定プランとして、通常の戸建のプランと、賃貸併用住宅のプランが付いていました。

 

― なるほど。最初のコンタクトは、どのような感じでしたか?

その時点で、もう賃貸併用住宅を建てることは決めており、賃貸部分を3部屋にしたいということも決めていたので、電話で「賃貸併用住宅で、賃貸部分を3部屋にするプランの建物は、この土地に建てられますか?」と聞きました。

 

― それで、なんと答えられましたか?

「大丈夫です」と、その電話で答えていただきました。

 

― ちなみに、暫定的に付けられていた賃貸併用住宅のプランでは、賃貸部分は何部屋のプランだったのでしょう?

1階に、賃貸部分を1部屋だけ造るプランでしたね。

 

― それでも、賃貸部分を3部屋造ることができたのですね。

そうですね。賃貸部分を3部屋にできることが、自分の中では決め手でした。3部屋取るには、ギリギリの土地でしたが。

 

― 賃貸部分を3部屋にすることは、どうやって決めたのでしょう?

利回りを考えての結果です。その時の住宅ローンの利率で考えて、月々の返済額を計算した時、返済額に対して家賃収入がプラス以上になるようにしたかったのです。

 

建物が3階建てで、1階を賃貸2部屋。2階のうち半分を賃貸1部屋。2階の残り部分と3階を、住居部分にしています。

― 賃貸部分を2部屋にして家賃設定を高くするということはお考えにならなかったのですか?

住宅ローンを利用するには住居部分が50%以上ないといけませんので、賃貸部分を2部屋にするには、1階をぶち抜きにして1部屋にするしかありません。しかし面積を2倍にして1部屋にしても、その部屋を倍の家賃では貸せないのです。

そのため2部屋にすると、どうしても利回りが悪くなるのです。

 

― なるほど。必然的に、3部屋必要だった訳ですね。お電話ではその後、どのような話になりましたか?

賃貸部分を3部屋にできるということでしたので、では暫定のプランにいくらぐらい金額を乗せればそれが可能か?ということを尋ねました。

それに対してもその電話の中で、大体の金額を答えてもらえました。

はたらくおうちと出会い、次々と話が進んで行った

― それで、具体的に話をしようと思ったのですね。次は、土地を見学するお話になったのでしょうか?

いえ。その時住んでいた所の近くの土地でしたので、見るまでもなく既に知っていました。ですので、「具体的な建築プランの話をしたい」と伝えて、はたらくおうちのお店に行く日時の約束をしました。

 

― なるほど。最初の来店の時は、どのようになりましたか?

電話で「こういうプランにしたいというのを、もう持っている」ということを伝えたので、「それであれば、もう、建設会社も同席させましょう」と言ってくださり、建設会社の社長さんも同席していただけることになりました。そこで、土地購入と、建築プランの話をしました。

 

― 土地の契約は、どの時点でしたのですか?

最初の打合せの時に、土地の売買契約をしました。最初にお店に行った時点で、「ここで買って、大丈夫だな」と思えましたので。
 
はたらくおうちにも、建設会社さんにもとても懇切丁寧にしてもらい、最初から突っ込んだ話をできましたので。

― 決断が早いですね!

もちろん、それ以前にいくつもの物件も見て、いくつもの不動産店とも話してきて、目が養われていたこともありますが。それまでコンタクトしてきた会社さんの中で、ベストな不動産店、ベストな建設会社だと思えましたので。

 

賃貸併用住宅は本当に特殊な物件で、そこにさらに、自分のこだわりもあったので、それを満たしてくれる所がなかなか見つからないでいたのです。それをすべて満たしてくれる所に、ようやく出会えたと感じましたので。

― そうだったのですね。土地は、なぜそこに決めたのですか?

近くに住んでいたので、そのエリアがとても住みやすいことを知っていました。
その土地も、駅が近く、利便性が高いので、入居希望者に選んでもらえそうと思ったからです。

 

― 賃貸併用住宅の建物を建てるということでも、その土地は条件を満たしていた訳ですね?

もちろん、そうです。賃貸併用住宅を建てるにあたっては法的に色々規制があって、建てる建物に対して建蔽率、容積率、接道条件などを満たしてなければなりません。
また、この土地は南向きだったことも決め手の一つですね。入居してくれる方には、快適な暮らしをしていただきたいので。賃貸の部屋は、どれも陽当たりが良いですよ。

 

― 本当に、入居者さんのことを考えているのですね。

「とても大事な存在」 それは…

― さて、売買契約をしたということでお金が必要になってくる訳ですが、融資についてはどうでしたか?

銀行も、はたらくおうちで全て紹介してもらいました。住宅ローンを使う前提で、条件が良い銀行をいくつか紹介してもらいました。

― 銀行によっては「賃貸併用住宅って何?」というところもあると聞いたことがあるのですが、それはなかったですか?

はたらくおうちの紹介ということもあって、そういう銀行さんはなかったですね。

 

一方、「住宅ローンを使うには、自宅面積が半分以上」というのは、どこからも念を押されましたが。

― 「自宅面積が半分以上」は、住宅ローンで賃貸併用住宅を建てるための条件ですね。土地の売買契約をした後は、どのように進みましたか?

土地の決済の手続きと並行して、紹介された建築士さんと、建物プランの練り上げをしました。まず間取りを作り、そこから内装、外装と進めました。本当に、一緒に練り上げて行く感じでしたね。
打合せは基本的に週末にしてもらいましたが、急ぎの話は電話やメールで進めました。

 

― 建物のプランは、やはりかなり大事なのですよね?

むちゃくちゃ大事です!!(笑) 自分の場合は、設計士さんが本当にうまくプランしてくれました。良い設計士さんに良いプランを作ってもらうことは、本当に大事です。

例えば、住居部分と賃貸部分が同じ建物なので、「生活音が聞こえやすい」という失敗例をよく聞きます。そのため設計士さんは、キッチンなどの生活音が出やすい設備を、住居部分と賃貸部分で離れた位置に置く、などの配慮をしてくれました。

 

上下の音が賃貸部分に極力伝わらないようにするために、自分が3階でほとんど生活できるようにもしてもらいました。さらに、床には防音材を入れて、足音が響かないようにもしてくれています。

 

― なるほど。住居部分の間取りは?

3階が1LDK。2階が居室1室と浴室・洗面。ですので、2階と3階で2LDKですね。

 

― 賃貸部分の間取りは?

すべてワンルーム(1R)です。

 

― すると、単身者がターゲットな訳ですね。

そうです。歩いて行ける範囲に大学があるのもあり、そうしました。

― 生活する上で、プライバシーはきちんと守られていますか?

はい。これも建築士さんがきちんと考えてくれて、私と入居者がなるべく鉢合わせをしないようになっています。建物の両側に外階段があって、片方が住居部の玄関、片方が2階の賃貸部分の玄関になっています。

 

オーナーの私と入居者が顔を合わせることは、あまりありませんね。

 

― ばっちりですね。住居部分のこだわりなどは、ありましたか? そしてそれは、実現しましたか?

ルーフバルコニーを付けてもらいました。屋根に昇れるように梯子を付けてもらい、屋根のところに展望台のような物を付けてもらいました。周りの建物より高い位置に昇れるので、眺めがとてもよいですよ。

 

― 素敵ですね!

入居希望者に選んでもらうための、重要なノウハウ

― 設備も色々、決めないといけないですよね?

そうです。これも賃貸併用住宅の難しいところで、戸建の要素とアパートの要素が両方あるのです。
設備の選定にあたって、住居部分は自分が好きな物を選べばよい訳ですが、賃貸部分は「入居してもらいやすい設備」を選ばなくてはなりません。この点では、賃貸の入居者募集のノウハウがある、はたらくおうちのアドバイスが大きかったですね。

 

例えば、カメラ付きインターホンやフィルター掃除機能付きエアコンがあった方がよいとか。キッチンでは、コンロは1口でいいのかなと最初思っていたのですが、2口にした方がよいとか。
トイレは、ウォシュレットにするのは当然として、さらに掃除しやすい製品がよいとか。さらには、「部屋干しができる設備があると、女性が入りやすくなる」とか。

 

言われてみれば「そうか」と思うけど、言われなければ自分ではなかなか気づけないので。賃貸部分の設備は、いかに満足感を与えるかが大事なので。

― 確かに。賃貸の入居者募集を毎日やっている、はたらくおうちならではのノウハウですね。

それと、話が前後するのですが、建物をプランする際に、賃貸部分の広さについて、はたらくおうちからもらったアドバイスも大きかったですね。

 

東京23区内で1Rだと、18平米くらいかそれ以下の広さの部屋が多いのです。そうすると賃貸部分の部屋がそれより狭いと、それだけで選んでもらえる可能性が低くなってしまいます。逆に言えば、賃貸部分を18平米以上にすることで、長期的に競争力を保持できることも、はたらくおうちからアドバイスしてもらいました。

 

― すごいですね。重要なノウハウですね。次はいよいよ建築ですが、建築は順調に進みましたか?

はい。何も問題なく進みました。

― 途中で、チェックはしましたか?

もちろんしました。近くなので、建築途中の様子をぶらりと見ることははいつでもできましたし、中を見せてもらう時は、事前に連絡しましたね。

 

― 完成して、理想の建物になりましたか?

はい。本当に、理想通りの建物ですよ!

― 入居して、最初に寝た時に何か思うことはありましたか?

その日は引越し直後でしたので、段ボールの山に囲まれて、感慨を感じる余裕もなく疲れ果てて寝てしまいましたね。ご期待に沿えるような回答ではなく申し訳ありません。(笑)

 

― さて、その後、賃貸部分に入居者が入ってくれるかですが、入居者の募集はどのように進みましたか?

竣工の少し前からはたらくおうちで募集を始めてもらい、3部屋ともさくさくっと決まりました。

 

― 予想より早かったですか? 遅かったですか?

むちゃくちゃ早いと思いました。しっかり広告してくれているからですね。

 

― まだ、最初に入居した方が住んでいるのですね?

はい。3部屋ともまだ入れ替わっていないです。

 

― 何かトラブルなどは、起きていないですか?

いえ。いまのところ全くないです。

もしこれから何かトラブルが起きたとしても、はたらくおうちで提携しているコールセンターで24時間対応してくれるので、安心していられます。
自分にとっても安心ですが、同時に入居者にとっても安心なのではないでしょうか。

― 24時間対応なのですね。すごいですね。自分がオーナーだと、入居者には言っていますか?

いえ、自分からは言っていません。時々建物の前を掃除しているので、なんとなくわかってはいるかもしれませんが。(笑)

 

― 月々の収支は、当初計画通りプラスですか?

はい、プラスです。

 

― 家賃をいくらにするかは、どうやって決めたのでしょうか?

それも、はたらくおうちがとても論理的な方法で決めてくれました。
周囲の賃貸物件の相場と、自分の所の賃貸の部屋の広さや間取り、駅から徒歩何分か、などから割り出して、家賃を決めます。

 

一般的な不動産店はここまでは大低やるのですが、はたらくおうちではさらにしてくれたことがありまして。入居希望者を見つけてくれる他の不動産店に「この物件で家賃がいくらなら、入居希望者に勧めやすいか」のアンケートもし、その上で賃料を決めてくれたのです。
大家としても、とても納得が行く方法で決めてくれました。

いま予想できないことにも対応できるのが、賃貸併用住宅

― 全体的なお話になるのですが、賃貸併用住宅を建てるに当たって、不安はありませんでしたか?

もちろん、ありました。一番心配していたのは、賃貸部分がちゃんと埋まるかということでした。「大家と一緒に住む」ということが、入居者にどう思われるか気になっていました。

 

しかし、設計士さんがうまくプランしてくれたのもあり、外観は普通のアパートと変わりませんし、特に問題もありません。同じアパートの住人くらいの感覚だと思います。

― やはり、入居者に入ってもらえるかが大きな心配だったのですね。

そうですね。不安はありましたが、それでも賃貸併用住宅にしようと決めた大きな理由が2つあって、1つは、賃貸部分が埋まりさえすれば、うまくキャッシュが回るシステムになること。もう1つは、「後から、色々と融通が利きやすい」ということなんですよ。

 

― それを少し、詳しく聴かせていただけますか?

例えば、今は自分は一人暮らしですが、この後家族構成がどうなるかわからないし、何人暮らしになるかわかりません。そのような、今の時点で決まっていないことや、予想ができないことでも、後から融通が利くんですよ。

 

― 家族構成の変化にも、対応しやすいのですね。

そうです。例えば、家族ができたり、親がこちらに来ることになったとしたら、賃貸の一部を続き部屋にリフォームするなどして対応できます。二世帯住宅にすることも可能です。

 

また、もし売却することになったとしても、賃貸併用住宅の物件自体が少ないので、物件として差別化ポイントにもなると考えました。

 

― なるほど。確かに。

普通の戸建住宅と比べれば、賃貸併用住宅は大きなメリットがあるものだと思いますよ。なにしろ家賃収入がありますので。

 

賃貸住まいだった時は家賃や更新料で毎年100万円支出していたのがなくなり、プラスまで出ています。プラスの分をどうするかはその人次第と思いますが、私は年数が経過した時の建物の補修や、設備更新などのために、積み立てるようにしています。
つまり、そういう積み立てをしておくこともできる訳ですね。

また、マンションを購入した場合は、資産のほとんどがマンションの「部屋」しかなく、それは年々必ず減損して行ってしまうので、月々のローン返済に加えて資産価値が目減りしていくことになります。それに対して、戸建であれば建物は減損しても、土地の価値が残ります。

 

そして賃貸併用住宅なら、設計次第ではローンに加えて建物が減損して行く分のうちの一部を家賃収入で補うことができるので、一番良いですよね。

 

また、ずっと賃貸に住み続ける場合との比較では、自分の持ち家を持っていることの安心感だったり。高齢者になった時に、住まわせてくれる賃貸の部屋があるのかという不安が解消したり。
さらには、「持ち家に住んでいる」ということで、他者から見ての信用があったりなど、実質的なお金以外のメリットもあるかもしれませんね。

 

― 確かに!

将来不動産投資を考えている場合に、入り口として最初に賃貸併用住宅でやってみるというのも、良いと思います。そもそも自分もどこかに住まなくてはいけないということもありますし。
非常に条件のよい住宅ローンで買えるというのもよいですよね。投資用のアパートローンなどよりも、住宅ローンの方が、金利も圧倒的に低いし、期間も長く取れるので利回りが良くなる。

 

それに、アパートローンなどを組んでしまった後に、住宅ローンを使おうとすると、審査に通るのが難しくなることもありますし。

 

― なるほど、そういうこともあるのですね!

賃貸併用住宅を手始めにやって、勉強することで、不動産経営の知識も深めた上で、本格的に投資して行けるので、良いのではないでしょうか。

 

― 投資の観点からも、よい選択なのですね。

35年のローンを組んで支払っている間には、必ず、様々なことが起きますので。自分自身の環境の変化以外にも、大きな経済的環境の変化がありますよね。それをリスクヘッジしやすいのが、賃貸併用住宅だと思います。

はたらくおうちで、「ワンストップ」で済んだ

― はたらくおうちの、賃貸併用住宅に対する専門性はいかがでしたか?

賃貸併用住宅に関して専門的な知見を、とても持っている会社だと思います。はたらくおうちと最初に出会うまでは、自分なりに勉強したつもりでしたが、それがすべて「所詮、机上の勉強だったな」と思うレベルです。
やはり、毎日賃貸併用住宅に関してたくさんの案件にあたり、生の現場に接しているノウハウは大きいですね。

 

これからも賃貸管理を通じて長くお付き合いさせていただく訳ですが、何かあった時に専門的知識を持った会社が、入居者との間に入ってくれる安心感も、とても大きいです。

 

― 賃貸併用住宅購入に関して、はたらくおうちでワンストップですべてのことが済んだというのも、大きいですか?

めちゃめちゃ大きいです!
土地探し、融資、設計士、建設会社、賃貸管理など、それぞればらばらの所に頼まなければならないとすると、こちらは素人なので、それぞれが良い会社なのか、適した会社なのかさえ、判断できない訳ですから。

 

専門的知識とルートを持ったはたらくおうちが、全部紹介してくれたので、本当に助かりました。
物件の売買、融資、設計、施工、賃貸管理、どれも全て大事ですが、はたらくおうちがいずれも、きちんと面倒を見てくれました。

 

売って終わりの不動産会社ではなく、買うところから付き合いが始まる会社ですので、オーナーとWin-Winの関係を築いて行こうという意識が高いと感じました。

 

― 最後に、これから家を買おうとしている方にアドバイスをお願いします。

家を買う場合は30年や35年という長期のローンを組むのが一般的と思いますが、長い期間の間には色々なことが起きる可能性があることを考えておくことが大事と思います。

 

今の時点では想定ができない様々なことが起きてくると思いますので、そういった事態に柔軟に対応できる選択をしておくのが、よいのではないでしょうか。

 

― ありがとうございました。