不動産投資の物件を選ぶ際に見るべきポイントとは？
不動産投資には多くのメリットがある一方で、リスクも伴います。では、リスクを抑えるためにはどのようなところを見るべきなのでしょうか。
不動産投資では、物件選びの段階から慎重に進めることで、リスクを抑えることができます。まずは、不動産投資の物件を選ぶ際に見るべきポイントを見ていきましょう。
▼投資物件を選ぶ際に見るべきポイント
- 投資物件の立地
- 投資物件の収益性
- 投資物件の状態と管理状況
見るべきポイントを押さえ、成果につながりやすい不動産投資を実現するために、ここからはより詳しく解説します。
投資物件の立地
不動産投資において、立地はとても重要な要素と言えます。なぜなら、立地が不動産投資の収益性やリスクに大きく影響するからです。
投資物件の立地を選ぶ際に見るべき主なポイントは、その立地の物件で入居者が決まるのか、計画通りの家賃収入を得ることができるのかという二つの点です。たとえば、駅が近い物件はアクセスが良好で人が集まりやすいため、入居率が安定し家賃が高い傾向にあります。一方で、交通の利便性が低く、過疎化が進んでいるエリアでは、空室リスクが増え家賃が低くなる傾向があります。
このように、不動産投資において立地は収益性やリスクに大きく影響するため、見るべきポイントを押さえた上で、収支計画や投資スタイルに適した立地を選びましょう。
投資物件の収益性
不動産投資の計画通りに家賃収入を得るには、投資物件の収益性をしっかりと確認する必要があります。なぜなら、一般的に不動産投資では、家賃収入をローンの返済に充てるからです。投資物件の収益性を見誤ると、返済が滞ってしまう可能性が高くなり、最終的に不動産投資を継続できなくなるおそれがあります。
不動産投資では、投資物件を購入する前に賃貸需要や家賃相場などを調査し、どれほど家賃収入が得られるか、収支計画に支障が出ないかを十分確認しましょう。
投資物件の状態と管理状況
不動産投資用の物件を探す際には、物件の状態や管理の状況を確認しましょう。特に築年数が古い物件は、購入後にリフォームが必要になるケースもあるため注意が必要です。
▼状態を確認する際に見るべきポイント
- 外壁や屋上
- 床、壁、天井
- 水回り
- 階段や廊下などの共用部
- 設備
- ゴミ置き場
- 植栽
- 入居者（人数や不良入居者の確認）
- 築年数
- 駐車場
自ら足を運んで見るべきポイントを確認することで、物件購入後に想定外の出費やトラブルが発生するリスクが減ります。必要に応じて専門家に状態を確認してもらうことも検討しましょう。
修繕などが必要な場合は、運用開始前に対応しておくことで、適切な管理体制を整えられ、入居率の向上にもつながります。
不動産投資を成功させるために見るべきポイント
不動産投資では物件選びが重要なのはもちろんですが、それ以外にも成功のために見るべきポイントがいくつかあります。
たとえば、収支計画が甘く、現実的でない場合、想定外の空室や出費が発生し、赤字が続くリスクが高まります。そうならないように、不動産投資の計画立案は慎重に進めましょう。特に初めての不動産投資では、経験や知識の不足を補うためにも、専門の会社に相談して計画を立てることをおすすめします。
弊社「はたらくおうち」では、自宅と賃貸部分が一体となった賃貸併用住宅を専門に取り扱っており、計画立案から土地探し、融資、建築、賃貸管理まで、すべての工程を一貫して対応します。管理業務を別会社に委託する会社もありますが、弊社では管理業務を自社で行っております。そのため、運用時のノウハウが豊富で、計画立案にもその経験を活かしています。
賃貸併用住宅の購入をお考えで、土地探しや計画立案に難航している方は、ぜひ一度「はたらくおうち」にご相談ください。
ここからは、現実的な計画を立て、不動産投資を成功させるために見るべきポイントをご紹介します。
賃貸需要や家賃相場の調査と空室リスク
賃貸需要や家賃相場は、不動産投資の計画を立てる上で見るべき重要なポイントの一つです。先述した、投資物件の立地や収益性を見極めるために、賃貸需要や家賃相場の調査を行う必要があるからです。この調査を誤ってしまうと、収支計画に大きな影響を及ぼす可能性があります。
ただし、不動産投資における賃貸需要や家賃相場の調査は簡単ではありません。一見、需要もあり家賃相場も高そうに見える立地でも、詳しく調べると賃貸には適していないケースがあります。
こうした調査は、無理にご自身で行わず、専門の会社に任せるのが賢明です。ただし、会社によっては契約を急ぐあまり十分な調査を実施せず、そのまま進めてしまうケースがあるため注意が必要です。実績が豊富で丁寧な調査を行い、必要に応じて的確なアドバイスをしてくれる会社を選ぶようにしましょう。
賃貸併用住宅をご検討中の方は、「はたらくおうち」へご相談ください。弊社では運用で培った経験とノウハウを活かして、徹底した調査を行います。
不動産投資の維持費・運用コストを考慮する
不動産投資では、物件の購入費用だけでなく、維持費や運用コストも見るべきポイントです。予測しやすい税金やローン、管理費などは事前に把握しておきましょう。諸費用（経費率）は、一般的に15〜20％が目安とされています。ただし、項目ごとに費用を正確に把握して試算することで、状況に合った収支計画を立てやすくなります。
また、設備の故障や老朽化により、想定外の費用が発生したときのための費用も考慮する必要があります。このように、あらかじめ維持や運用にかかる費用を把握しておくことで、修繕費の積立や定期的なメンテナンスの実施などの対策が可能となり、キャッシュフローの安定につながります。
賃貸併用住宅の運用をする上で見るべきポイントを解説
弊社で専門的に取り扱っている賃貸併用住宅は、自宅と賃貸部分が一体となった建物です。アパートやマンションと異なり、規模が小さくてリスクも少ないため初心者の方に人気なのですが、賃貸併用住宅の運用においても見るべきポイントがあります。
賃貸併用住宅の中古物件は順調に経営できていれば、手放す必要がないため市場に出回る数は少なく、多くは新築で建てられます。設計する際は、賃貸需要に合わせた間取りや設備を取り入れることが重要です。賃貸需要があったとしても、その需要に合った魅力的な物件でなければ、入居者はなかなか決まりません。先述した立地の見るべきポイントに加えて、このような部分も考慮しておきましょう。
もちろん、中古物件でも同様の点に気をつける必要はありますが、一から設計する場合は、賃貸需要よりもお客様（オーナー）の意向を優先しやすくなる傾向があります。そのため、客観的な需要とのバランスに配慮しながら進めることが大切です。
「はたらくおうち」では、賃貸需要などの調査結果を踏まえながら、お客様のご要望を落とし込めるよう賃貸部分の間取りのアドバイスをいたします。
賃貸併用住宅の運用は「はたらくおうち」にご相談ください
賃貸併用住宅は、初めて不動産投資を検討する方が取り組みやすい物件として注目されています。しかし、運用には専門的な知識や経験が必要となります。そうした部分を「はたらくおうち」がカバーし、収益化成功へと導きます。
弊社は机上の空論に終わらず、調査や経験に基づいた現実的な計画を立案し、丁寧にサポートいたします。その結果、これまで多くの賃貸併用住宅を収益化させ、お客様にもご満足いただいております。
弊社HPやYouTubeでお客様インタビューを載せておりますので、そちらもあわせてご覧ください。
また、初めての方でも安心して始められるよう、無料セミナーや相談会も開催しております。ぜひこの機会にご参加ください。
