50坪でアパート経営はできる！規模と部屋数の目安
50坪の限られた敷地でもアパート経営は可能で、2階建て以上のアパートを建てられる広さがあります。建物規模と部屋数のバランスを考えることで、単身者向けやファミリー向けなど、ターゲットに合わせた間取りも計画できます。
ただし、50坪の土地を最大限に使って建てられるわけではありません。建ぺい率や容積率に左右されるため、建築可能な広さや高さが変わり、部屋数やアパート経営の規模にも影響します。まずは建ぺい率と容積率を確認し、50坪の土地でどのくらいの規模のアパート経営ができるのかを見ていきましょう。
アパートの規模は建ぺい率と容積率に注意
そもそも、建ぺい率と容積率とは何なのか、なぜ確認する必要があるのでしょうか。
- 建ぺい率
敷地面積に対して建築物の占める面積の割合
建ぺい率（%）=建築面積÷敷地面積×100 - 容積率
敷地面積に対する建物の延床面積の割合
容積率（%）=延床面積÷敷地面積
※延床面積・・・各階の床面積の合計
建ぺい率と容積率は、日当たりの確保や防火対策などのために行政によって定められています。この範囲内で建築しなければならないため、50坪の土地があっても建ぺい率と容積率によって、建築できる面積が異なるのです。
経営できるアパートの部屋数は？
建ぺい率と容積率を確認した上で、どれくらいの規模の建物が計画できるのかを検討してみましょう。たとえば、50坪の土地に延床面積80坪の2階建てを建てる場合、1Kまたは1Rを6部屋程度設けられます。
ただ、規模や部屋数を決める際に、建築できる広さを無理に最大限まで使う必要はありません。特に、資金に余裕がない場合や、初めてアパート経営に取り組む場合は、リスクを抑えるために小規模なアパート経営を計画する方も多いはずです。ご自身の計画に沿って経営できるよう、建物の規模や部屋数を検討していきましょう。
50坪の土地でアパートの建築に必要な費用
50坪の土地でアパートの建築に必要な費用は構造や規模によって異なります。構造別に坪単価の相場をご紹介しますので、ご参考になさってください。
| 構造 | 坪単価の相場 |
|---|---|
| 木造 | 60万円～80万円 |
| 鉄骨造 | 70万円～100万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 90万円～120万円 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 100万円～150万円 |
先ほどの例で木造建築を想定し、坪単価を70万円とすると、延床面積80坪×70万円で建築費は約5,600万円となります。あくまで相場をもとにした試算ですので、参考程度にご覧ください。
50坪の土地にアパートを建てる場合、建築費以外にも付帯工事費や税金、ローン手数料、保険料などが発生します。アパート経営開始後にキャッシュフローを圧迫しないよう、これらの費用も具体的に算出した上で計画を立てることをおすすめします。
アパート経営に適した50坪の土地はどのエリアで探す？
50坪の土地を持っており、それを活用するためにアパート経営を考えている方だけでなく、アパート経営のために50坪の土地を探している方もいらっしゃるのではないでしょうか。アパート経営を行う場合は、土地探しがとても重要になります。
そもそも、その土地があるエリアに賃貸需要がなければ、入居者が決まらず空室が埋まらない状況になりかねません。そのため、アパート経営に適した土地を探す際は、まずエリアの賃貸需要を確認しましょう。特に駅に近い場所や、大学・企業が多いエリアは人が集まりやすく、賃貸需要も高い傾向があります。
賃貸需要とあわせて、家賃相場の調査も欠かせません。相場を把握せずに周辺物件より高い賃料を設定してしまうと空室が埋まりにくくなりますし、逆に安易に賃料を下げるとキャッシュフローが悪化し、ローン返済に影響が出るおそれがあります。
このことから、50坪の土地を探す際は、必ずそのエリアの賃貸需要と家賃相場を調べるようにしましょう。
50坪の土地にアパート以外の投資物件は建てられる？
50坪の土地があれば、アパートだけでなくマンションや一戸建て、賃貸併用住宅など、他の投資物件も建てられます。ただし、マンションの場合、平均的な敷地面積は100坪前後といわれているため、50坪の土地に建てる場合は小規模になる可能性があります。
一方で戸建ての場合、50坪は十分な広さはありますが一戸しか運用できません。不動産投資として効率を重視するのであれば、アパートや賃貸併用住宅など、収益性を高めやすい方法を検討するとよいでしょう。
賃貸併用住宅は、オーナーの居住部分と賃貸部分が同じ建物内にある住宅です。比較的アパートよりも小規模ですが、戸建てとは異なり複数戸経営することも可能です。
ここでは、投資物件としてまず思い浮かべやすいマンションと、50坪の敷地を活用しやすい賃貸併用住宅をピックアップして解説します。
マンションの建築に必要な建築面積とコスト
マンションの建築には、アパートよりも広めの敷地が求められることが多く、共用廊下や設備スペース、構造上の制約を考慮すると、余裕を持った計画が前提となります。50坪の土地でも小規模マンションの建築は可能で、容積率が高い商業系エリアであれば十分に計画できるケースもあります。
ただし、マンションは構造強度の確保で工事費が膨らみやすく、アパート経営を想定した場合よりも初期投資が大きくなりがちです。計画を立てる際は、その点十分に考慮しましょう。
賃貸併用住宅に必要な建築面積とコスト
賃貸併用住宅は狭小地でも建てられるため、50坪あれば十分建築できます。50坪の土地で容積率に余裕があれば確保できる面積が広がり、部屋数の選択肢が増えるだけでなく、オーナーが暮らす部分の自由度も高まります。ただし、戸数が増えて規模が大きくなるほど建築費も上昇する点は注意が必要です。
賃貸併用住宅は金融機関の条件を満たすことで住宅ローンを利用でき、家賃収入を返済に充てられます。そのため、ローン返済が成り立つよう、賃料設定や部屋数を検討するとよいでしょう。
比較的アパートより小規模で計画しやすく、住宅ローンを利用できる分、コストを抑えやすい点は賃貸併用住宅の大きなメリットといえます。
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住まいを確保しながら収入源をつくりたい方にとって、賃貸併用住宅には大きな魅力があります。50坪の土地でも自宅部分をしっかり確保しつつ賃貸スペースを併設できるため、住みながら安定した収入を得られます。マイホーム取得と賃貸経営を両立したい方には、アパート経営よりも賃貸併用住宅の方が向いているかもしれません。
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