不動産投資の回収期間の目安はどのくらい？
不動産投資の回収期間は、5～10年が一般的な目安とされます。
投資した資金がどのくらいの期間で回収できるかを見積もっておけば、リスクの管理や収益性の評価につながります。不動産投資の場合、回収期間が短すぎるとリスクが高まり、長すぎると市場変動の影響を受けやすくなるため、適切な目安を設定して対策することが大切です。
この記事では、回収期間の基本的な定義や、回収期間を把握しておくことの重要性について詳しく解説します。不動産投資における回収期間の基礎をしっかりと理解し、理想的かつ堅実な投資計画を立てられるようにしましょう。
回収期間の定義と重要性を理解しよう
不動産投資を始める上で、「回収期間」という概念を正確に理解しなくてはなりません。回収期間とは、投資した資金を家賃収入によって回収するまでに必要な期間を指します。この期間は、投資の収益性を評価する基本的な指標となります。
また、回収期間を設定することで、具体的な投資計画を立てやすくなります。例えば、「10年以内に投資資金を回収する」と目標を定めれば、利回りや年間収益のシミュレーションが明確になり、物件選びの基準が明確になります。
一般的な回収期間の目安は何年？
不動産投資における回収期間の目安は、先述した通り 5～10年 が一般的とされています。では、なぜ5～10年が目安だと言われているのでしょうか。
それは5～10年の範囲内であれば、収益性とリスクのバランスが取れた投資が期待できるからです。
ただし、立地や市場環境によって適切な回収期間が異なることがあります。大都市圏では初期投資が高額になりやすいものの、賃貸需要が安定しており、回収期間が短縮される傾向があります。地方では購入コストが低い一方で、需要や家賃収入が低くなる可能性があり、そのため回収期間が長くなる傾向があります。
リスク管理が疎かにならないか、また修繕費などの予測しにくい支出や運用コストを考慮した柔軟な目標設定が重要です。
不動産投資における回収期間の計算方法を学ぼう
不動産投資の成功の鍵となる回収期間はどのように計算するのでしょうか。
より具体的な回収期間を把握することは、収益性の理解やリスクの見極めにつながります。自己資金が回収できる年数がわかるPB（資金回収期間）の算出は、投資のリターンを把握しやすくなります。さらにROI（投資収益率）やCCR（自己資金配当率）を算出することにより、現実的な見積もりができます。
ここからは、具体的な計算方法やシミュレーション手順を詳しく解説していきます。
回収期間の基本的な計算方法について
- PB（資金回収期間）：自己資金が回収できる年数を示す
PB=自己資金÷年間キャッシュフロー - CCR（自己資金配当率）：自己資金に対する年間のリターンの割合を示す
CCR=年間キャッシュフロー÷自己資金×100 - ROI（投資収益率）：投資した資金（自己資金+借入金額）に対してどれだけの効果があったかを示す
ROI=年間キャッシュフロー÷物件購入総額×100
こうした計算を行うことで、投資物件の収益性を客観的に判断することができるため、リスクを最小限に抑えた計画を立てる手助けとなります。それでは、実際にこの計算方法を活用した例を見ていきましょう。
実際のシミュレーション例
例として以下のような条件で算出します。
- 物件購入総額（アパート）：1億円
- 自己資金：2,000万円
- 借入額：8,000万円
- ローン返済額：300万円/年
- 戸数：12室
- 1戸あたりの家賃収入：10万円/月
- 諸経費：年間家賃収入の15%
上記の条件では、満室時の年間家賃収入は1,440万円となります。ただし、空室があった場合を考慮し、ここでは18%を空室分とすると年間家賃収入は1,180万円となります。
諸経費は一般的に年間家賃収入の15%となりますので、1,180万円の15%である177万円とします。
年間キャッシュフローは年間家賃収入から諸経費を差し引いた額なので、1,180万円-177万円=1,003万円となります。
- PB：2,000万円÷1,003万円=1.99年
- CCR：1,003万円÷2,000万円×100=50.15%
- ROI：1,003万円÷1億円×100=10%
この計算により、自己資金は約2年で回収でき、1年のうちに約50%が回収できることがわかります。また、全体の投資額（自己資金+借入額）に対する年間の回収率は約10%であることがわかりました。
この回収期間のシミュレーションで算出した値はあくまでも一例ですので、参考程度にご確認ください。
不動産投資における3つのリスク対策
不動産投資には、さまざまなリスクが伴います。そのリスクに目を背けずに対策を講じておけば、問題が発生した場合に迅速に対応することができるでしょう。
先述した回収期間のシミュレーションは、不動産投資のリスク対策の一貫にもなります。非現実的な計画を立てていた場合でも、回収期間をシミュレーションすることで問題点を早期に発見し、計画を練り直せるからです。
リスクに備えるためには、まず不動産投資にどのようなリスクがあるのか、それに対してどのような対策を講じると良いのかを知っておく必要があります。ここからは、不動産投資で直面することの多いリスクを3つに分け、それぞれの対策を詳しく解説します。
①物件や土地の購入で避けるべきリスクとは？
不動産投資の初期段階で注意すべき点は、土地や物件選びです。例えば賃貸物件を購入する際には、物件情報に掲載された内容だけを鵜呑みにせず、実際に足を運んだり、専門的なデータを見たりして、以下のような要素を確認し、購入するか判断する必要があります。
- 賃貸需要があるか
- 十分な収益が見込めるか
- 土地、建物、地域に問題等はないか
価格が安い物件に惹かれる方も多いと思いますが、そうした物件は賃貸需要がなかったり、見えないところに問題があったりする可能性があります。賃貸需要がない場合、どれだけ募集をしても入居者が決まらず、収益を得られない事態に陥ることも考えられます。こうした調査には専門的なデータが必要になりますので、信用できる不動産会社や専門業者に調査を依頼することも検討しましょう。
また、見聞きした情報だけでは判断できない欠陥や問題がある物件もあります。そのような物件は、購入後に想定外の修繕費用が発生する可能性があるため、実際に足を運んで見極めることが重要です。
現地を訪れることで、近隣住民の様子も確認できます。例えば、隣接する民家がゴミ屋敷で異臭などの問題を抱えている場合、その周辺地域の土地や物件の価格が下落することがあります。こうした問題は解決が難しいだけでなく、入居者が決まりにくくなる要因にもなるため、周辺地域に問題がないかを実際に確認するようにしましょう。
②回収期間が長引く原因と対策
回収期間が長引く主な原因は、空室率の増加や想定外の修繕費の発生です。空室の原因として、先述した賃貸需要の不足が考えられる一方で、物件自体に魅力が欠けている可能性もあります。入居者が長期間住み続けたいと思えるような設備が整っているか、また外観や共有部分が古びておらず、清潔に保たれているかなどは一度確認した方が良いでしょう。
修繕が行われていない箇所があると、適切に管理されていないという印象を与えることがあります。対策として、定期的な点検を行うことで、早期に修繕が必要な箇所を発見できるだけでなく、想定外の修繕費の発生を減らすことができます。また、メンテナンス等で修繕する範囲や回数を減らすこともできるでしょう。
③不動産の維持管理と改修費も考慮する
不動産投資では、維持管理にかかる費用を計画に組み込むことが重要です。賃貸物件の維持管理にかかる費用には、共用部のインフラや清掃、賃貸管理の委託料や広告などの費用が含まれます。
先ほど回収期間をシミュレーションした際に諸経費として表記した部分にあたります。アパートの場合、これらの費用目安は年間家賃収入の15%と言われているため、決して安い金額ではないことがわかるのではないでしょうか。
また、最近では築古物件の投資が流行っていますが、築古物件を購入する場合は、それらに加えて改修費が必要になる可能性が高いです。
こうした維持管理や改修などにかかる費用を出し、計画を立てる際には、支出が無理のない範囲に収まるよう、よく確認しましょう。
不動産投資が初めての方には賃貸併用住宅がおすすめ
不動産投資が初めてで、きちんと計画通りに投資した資金を回収できるか不安な方も中にはいらっしゃるのではないでしょうか。こうした不安を少しでも抑えるために、なるべくリスクの低い投資から始めたいという方には賃貸併用住宅がおすすめです。
賃貸併用住宅は、自宅として使用する部分と賃貸用として提供する部分が一つの建物内に共存している物件です。戸数が少ないことから、ローン負担が軽くリスクも低いため、不動産投資の一つとして注目されています。投資用物件としてのアパートやマンションの購入では利用できない、低金利の住宅ローンを利用できる点も特徴です。
ただし、リスクが低いとはいえ、全くリスクがないというわけではありません。その対策をするためには、土地や賃貸需要の調査を慎重に行うことが成功の鍵となります。しかし、そうした調査は専門的な知識やデータが必要となりますので、弊社はたらくおうちへまずはご相談ください。
賃貸併用住宅に関するご相談は「はたらくおうち」へ
はたらくおうちは、賃貸併用住宅を専門的に取り扱っている会社です。知識や経験が豊富なコンサルタントが丁寧にサポートするため、不動産投資の初心者でも安心してご相談いただけます。弊社は、用意されたプランからお客様に選んでいただくスタイルではなく、お客様の現在の状況や将来の目標などを伺った上で計画を立案します。
収益化に大きな影響を与える土地や賃貸需要の調査なども、計画に基づき、弊社独自のデータや知識を活用して行います。だからこそ、お客様にもご納得いただける高品質なサービスの提供が可能となるのです。
不動産投資における最初の一歩を踏み出す際は、ぜひ「はたらくおうち」にご相談ください。気軽に参加できるセミナーや相談会なども実施しております。
