スタッフ紹介 (沖村鋼郎)

沖村鋼郎写真

-沖村鋼郎の基本情報-
氏名:沖村鋼郎(おきむらてつお) 生年月日:1969年4月5日 血液型:O型 星座:牡羊座
出身地:千葉県柏市 所有資格:宅地建物取引主任者

 

- 沖村の仕事 ―

マイホームを買っても、すぐに手放してしまう方が多い

― はたらくおうちを運営する、シテン株式会社を設立したのはいつでしょうか?

会社を設立したのは2007年10月です。

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― それ以前には、不動産の会社に勤めていたのですよね?

そうです。独立する前には10 年以上不動産の会社に勤務していたので、業界での仕事歴は長いですね。

 

― 会社設立後、すぐに賃貸併用住宅を専門としていた訳ではないですよね。

はい。最初は賃貸の部屋を探している方に、部屋を紹介するところから始めました。その後、賃貸物件の管理、不動産の売買へと、仕事を広げて行きました。

― 賃貸併用住宅を、専門的に手がけることにしたきっかけを教えていただけますか?

はい。売買の仕事をしているうちに、3 年や5 年などの築浅で売りに出されている家がずいぶんあるのだなということに気づきました。せっかくマイホームを買ったのに、短期間で手放す人がいる訳です。

 

また、不動産の仕事をしている友人が任意売却(※)の案件を主に手がけているのですが、「怖いくらい任意売却の相談が入ってくる」ということを言っていました。
手放す理由は様々だと思うのですが、勤め先をリストラになったり、年収が下がったりして、住宅ローンの返済がままならなくなる方が、かなりいらっしゃる訳です。

 

そのような状況を見て、お客様がマイホームを買うにあたり、できる限りリスクが少ない形で買っていただく方法はないかと考えた結果、賃貸併用住宅に行き着いたのです。

 

※任意売却:住宅ローンの返済が困難になった場合、不動産会社の仲介により債権者・債務者の調整を行い、不動産を売却すること。

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― 確かに、一番安全な形でマイホームを手に入れるには、ベストな選択肢に思えますね。

そうですね。家賃が入ってくることで、ローンが払える。万一お勤め先をリストラになったりしても、家だけは取られない。せっかく買っていただくのなら、何があってもマイホームは守っていただく。そう考えたのです。

― 賃貸併用住宅を、既に手がけている会社は他にないのでしょうか?

まず、大手のハウスメーカーさんが商品として設定している賃貸併用住宅がありますが、これははたらくおうちがお勧めする賃貸併用住宅とは、別物と考えていただいた方がよいと思います。
ハウスメーカーの賃貸併用住宅は、商品自体がとても高額です。はたらくおうちでは、提携している優良な建設会社が大手ハウスメーカーと同等以上の仕様で、より安く賃貸併用住宅を建設しますので、ローンの返済も楽ですし、家賃収入での利回りも高くなります。

 

また、ハウスメーカーは「注文住宅という商品」を売ることが仕事ですので、その後のことまで考えていません。建てた後は、賃貸部分に入居者を集めることや、賃貸管理の仕事は、すべてオーナーさんがやることになります。これはたいへんです。
ハウスメーカーは自社の商品を売るのが仕事なのに対して、はたらくおうちは「賃貸併用住宅という仕組みがきちんと回るように、長い時間軸でお付き合いする会社」と思っていただければと思います。

 

― 同じ賃貸併用住宅でも、ずいぶん違いますね。

そうですね。その他には、コンサル的に賃貸併用住宅をご紹介していらっしゃる会社さんがいくつかあります。「このようにやれば、自分でローンを払わなくて済みます」という賃貸併用住宅の仕組みを、セミナーなどで教えていらっしゃるようですが、「では実際に、賃貸併用住宅を買うにはどうすれば?」となった際に、それはご自身で土地などを探してくださいとなるようなのですね。
そこで、当社であれば、不動産業を営んでおりますので、賃貸併用住宅という仕組みが本当にうまく回り、最適なお買物をしていただけるよう、より全般に渡ってお手伝いをさせていただけるのではと考えたのです。

 

― コンサル業ではなく、不動産業だからこそできることなのですね。

そうですね。はたらくおうちは、「賃貸併用住宅に最適な土地を探せる」「住宅ローンの融資を最適な形で受けられる」「最適な建物プランを作れる」「賃貸併用住宅のノウハウを持った建設業者で建物を建てられる」「入居者募集や家賃集金など、賃貸管理ができる」といった、賃貸併用住宅に関するすべてのことが、ワンストップで済む場所と思っていただければと思います。

― 賃貸部分に入居者がきちんと入るというのは、賃貸併用住宅という仕組みの重要な部分ですよね。

そうですね。まず、賃貸部分を何部屋造るか、という決定がとても大事です。
例えば賃貸部分を細切れにして、1ルームの部屋を3部屋造るプランにすると、満室になれば3部屋分の家賃が入ってくるので、見た目の利回りはよくなります。しかしそれは全室埋まればのお話です。

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― 埋まらなければ、絵に描いた餅ですよね。

その通りです。そのためはたらくおうちでは、賃貸部分のプランを作るために、周辺の賃貸市場の調査を徹底的にやります。

 

― 調査とは、どのようなことをするのでしょう?

まず、その土地から徒歩10 分以内にある賃貸物件をすべてリストアップします。そして各物件の間取りは、1Rが何部屋で、1LDK が何部屋で、家賃はいくらか、築何年か、ということを調べます。
そして、その地域の賃貸需要に対して、不足気味な部屋を造るようにするのです。ワンルームが余り気味のエリアでしたらワンルームはやめて、見た目の利回りは下がるけれど1LDK の部屋を一つ造った方がよいのではとご提案したりします。

 

― なるほど! 不足している部屋を造れば、埋まる可能性が高くなりますものね。

他社さんでは、このような周辺賃貸市場の調査まではやっていないのではと思います。
家賃の決定にあたっても、この調査情報をもとに、競争力がある設定にする訳です。その上で利回りを計算するので、机上だけの計画でなく、実際的な計画になる訳です。

 

― 賃貸部分を埋めることに、執念に近いものを感じます。

そうですね。他社さんでは建ててしまったら埋まるか埋まらないかはオーナーの責任になりますが、はたらくおうちでは賃貸管理を通じて、その後末永いお付き合いになることがほとんどですので。賃貸の需要に合っていない建物を造ってしまうと、自分の首を絞めることになってしまいます。(苦笑) その違いがあるのではと思います。

 

― 「誠実な仕事をします」という掛け声だけでなく、仕組みとしてそうなっている訳ですね。

その通りですね。

 

悠々自適な生活が実現した例も

― 賃貸併用住宅で、印象に残った商談はありますか?

60代で、既にお仕事をリタイヤされた方から、「いま住んでいる家を売って、住み替えたい」というご相談をいただきました。
世田谷区で、賃貸併用住宅になさることをお勧めしたのですが、最初はやはり「同じ建物に、他人が住む」ということに、抵抗感をお持ちでしたね。
そこで、「賃貸部分は当社が貸主となって貸しますので(転貸)、オーナー様は何もすることがありません。入居者からの要望やクレームなどは、すべて当社がフロントに立って対応します」とご説明し、納得していただきました。

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― やはり、他人が同じ建物に住むことに、抵抗感を持つ方はいらっしゃるのですね。

そうですね。けれどきちんとご説明すれば、皆さん納得なさいます。
それで、建物は3階建てにしたのですが、「自分たちはもう年なので、階段の上り下りが少ないように下の階に住みたい」ということでしたので、1階と2階の半分を住居部分に、2階の半分と3階を賃貸部分にしました。

ここで、賃貸部分を何部屋造るかのプランになるのですが、周辺の賃貸市場を調査したところ、ちょうど先ほどお話ししたような、ワンルームがあり過ぎるエリアだったのです。そこで、賃貸部分を細切れにするのをやめ、2階半分と3階で、1LDKの部屋として貸し出しました。

 

― それで、賃貸部分は埋まりましたか?

はい。入居者募集を始めてすぐに埋まり、今でも同じご家族がそのまま借りていらっしゃいます。周辺にその間取りの賃貸物件がないからというのが大きいのではと思います。

 

― まさに調査の勝利ですね! オーナー様は、喜んでくださったのではないですか?

そうですね。前の家を売って賃貸併用住宅を買ったので、ローンでなくキャッシュで買われたのです。つまり結果的に、家賃が入ってくるだけになっているので、年金と合わせて悠々自適に過ごしていらっしゃるようですね。

 

― 「おうちだけがはたらく」になったのですね。(笑)

そうですね。(笑)

 

― 仕事の上で、心がけていることはなんでしょうか?

お客様の財産を守る、ということですね。物件を買っていただくのも、賃貸部分を埋めるのも、お客様の大きな財産に関わることだと思います。それを守ることに私たちは責任がありますし、守れない物はお売りしてはいけないと思うのです。

 

- 沖村の生い立ち、プライベート ―

― 子どもの頃は、どのように過ごしていましたか?

小学校、中学校では、サッカーをやっていました。小学6 年の時にキャプテン翼がブームになって、サッカーをやり始める友達が増えましたね。(笑)
ポジションは右ウィング。練習がきつかったですけど、それまでできなかったプレイができるようになった時などは、やっぱりうれしかったですね。

 

中学の時はパソコンブームが来たので、富士通のFM-7 でゲームをしていました。カセットテープで読み込むゲームです。(笑)ドアドアとかやってましたね。

 

高校になってからは、バンドでボーカルをやっていました。BOOWY がヒットしていたので、そのコピーなどをやってました。

― 現在のご家族は?

妻と、息子2人の4人家族です。子どもは小学5年生と2年生です。

 

― ご家族との時間はちゃんと取れていますか?

帰りが遅いので、子どもたちは帰宅したら寝ていますね。(苦笑)その代わり、朝はできるだけ話すようにして、まとまった休みの時は家族旅行に行くようにしています。

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― 旅行は、どんな所に行きましたか?

今年は海外旅行でタイに行きましたが、子どもたちはあまり盛り上がっていなかったですね。(苦笑)
象に乗った時は、楽しそうでしたが。
他にはスキー・スノボ、キャンプなどで、那須の方によく行きますね。

 

― 好きな本やマンガなどを教えていただけますか?

小説はハードボイルド系が好きで、大沢在昌の「新宿鮫」シリーズなどが好きですね。
マンガは、池上遼一の「サンクチュアリ」、弘兼憲史の「島耕作」シリーズなどが好きです。

― 音楽はどんなものを聴きますか?

サザンが好きですね! 慕情、Oh! クラウディア、Ya Ya (あの時代を忘れない)など、好きな曲は上げれば切りがないです。

 

― お勧めしたい、お気に入りのレストランなどはありますか?

赤坂にある中華料理店の「Wakiya 一笑美茶樓」には、結婚記念日に必ず予約して行きますね。料理の鉄人やアイアンシェフに出ていた脇屋友詞さんがオーナーシェフのお店で、とても美味しいですよ!

 

- 沖村からメッセージ ―

― 最後になりますが、賃貸併用住宅を検討なさっている方へのアドバイスやメッセージをお願いします。

そうですね。賃貸併用住宅は「自分の価値観」と「その他とのバランス」が大事なのではと思います。
賃貸併用住宅を購入することによって何を実現したいかは、人によって異なります。住宅ローン0円を実現したい方もいれば、気に入ったエリアに住みたい、将来の家族事情の変化に対応しやすくしておきたいなど、様々です。
その「実現したい価値観」を優先しつつ、賃貸併用住宅という仕組みがきちんと回るように、その他の要素とバランスを取って形にして行くのが、私たちの仕事と思うのです。

 

賃貸併用住宅は、お一人お一人に完全オーダーメードな性格のものです。お客様と面談させていただく際は、その方はどこに重きを置いていらっしゃるのかをお聴きして、その上でそれにお応えするためには、何をしなくてはならないのか、どのような物件を探さなくてはいけないのかを考えて動きます。

 

正直言って、単純に家を売らせていただくよりもハードルが高いのですが、その代わりそれらがすべてぴたっとはまった時には、私もとてもうれしいのです。
ですのでぜひお気軽に、「賃貸併用住宅で何を実現なさりたいのか」、ご相談に来ていただければと思います!

 

― ありがとうございました。

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