副業として不動産投資を始めて家賃収入を得た際、「確定申告って本当に必要なの？」という疑問を抱く会社員・公務員の方は多いでしょう。結論からお伝えすると、給与以外の所得が年間20万円を超える場合、確定申告が必要です。
ただし、不動産投資にかかる経費を正しく計上し、青色申告や損益通算などを活用すれば税負担を軽減することは可能です。
本記事では、最新の税制を基に、家賃収入の確定申告について手順・経費・節税の3つの観点から解説します。
家賃収入があるサラリーマンは確定申告が必要？判断基準は？
副業として不動産投資をしている会社員・公務員の方がまず確認すべきなのは、「自分に確定申告の義務があるかどうか」という点です。ここでは、不動産投資における確定申告の要否の判断基準を解説します。
給与所得者の「20万円ルール」を正しく理解する
会社員や公務員などの給与所得者は所得税法第121条に基づき、給与以外の「所得」が年間20万円を超えると確定申告が必要になります。
ここで重要なのは、「収入」ではなく「所得」が基準になっている点です。所得とは、1年間に得た収入の総額から必要経費を差し引いた金額を指します。たとえば、年間の家賃収入が120万円でも経費が105万円かかっていれば所得は15万円となり、この場合、「20万円ルール」により所得税の確定申告は不要です。
ただし、このルールは住民税には適用されないため、所得が20万円以下であっても自治体への申告が別途必要になる場合があります。
年金受給者や配偶者がいる場合の判断基準を確認する
年金受給者の場合、公的年金などの収入合計額が400万円以下であり、かつ年金以外の所得が20万円以下の場合、確定申告は不要です（住民税の申告は必要になる場合がある）。しかし、年金を受給しながら不動産投資による所得が20万円を超える場合、確定申告をしなければなりません。
一方、夫婦で共有名義の投資用不動産を所有している場合、家賃収入や必要経費は持分割合に応じてそれぞれが計上します。専業主婦（夫）の配偶者であっても、不動産所得から基礎控除などの所得控除を差し引いた結果、所得が20万円を超える場合には確定申告が必要です。所得水準によっては配偶者控除や扶養控除が適用されなくなる可能性もあるため、注意しましょう。
確定申告が「不要」になるケースを把握する
前述のように、年末調整を受けている給与所得者の場合、不動産所得をはじめ、給与以外の所得が年間20万円以下であれば所得税の確定申告は不要です。
ただし義務がないからといって、確定申告をしないと損になるケースがある点に注意が必要です。たとえば不動産所得が赤字の場合、確定申告を行うと給与所得と「損益通算」できます。不動産所得の赤字分を給与所得から差し引くことで課税所得が減り、すでに源泉徴収されている所得税の一部が還付される可能性があるのです。損益通算については、後述で詳しく解説します。
では、その赤字はどのように計算するのでしょうか。次の章では、家賃収入から差し引ける経費の具体的な項目を整理していきます。
不動産所得の計算方法｜家賃収入から差し引ける経費とは
確定申告の要否が分かったら、次のステップは不動産所得を正確に計算することです。家賃収入からどの経費をいくら差し引けるかによって課税対象となる不動産所得が変わり、結果として税負担や手取りに大きな差が出ます。納税額を少しでも抑えたいなら、経費として計上できる費用を把握しておくことが大切です。
ここでは、不動産所得の計算方法や必要経費として認められる費用、賃貸併用住宅の場合に必要となる按分計算の方法を解説します。
不動産所得の基本計算式を押さえる
不動産投資で課される税金は家賃収入の総額ではなく、家賃収入から必要経費を差し引いて算出される不動産所得に対して発生します。不動産所得は、「総収入金額－必要経費」の計算式で求めます。そのため、まずは計算の基準となる総収入金額の範囲を正しく理解しておくことが重要です。
総収入金額に含まれるのは、賃貸物件の入居者から毎月受け取る家賃だけではありません。契約時に受け取る礼金、共用部分の管理・保全に使用する共益費、契約更新時の更新料なども対象です。
さらに、契約時に入居者から預かる敷金についても注意が必要です。敷金はその時点では「預り金」に過ぎず、退去時の原状回復費用に充当されます。しかし、入居者へ返還しないことが確定した部分については、その時点で家賃収入として計上します。
たとえば月額家賃8万円、共益費5,000円、敷金・礼金が家賃1カ月分（敷金は全額返還と仮定）の物件を1室所有している場合、年間の総収入金額は110万円です。更新料を受け取っている年なら、その金額がさらに上乗せされます。
必要経費として認められる主な項目を一覧で確認する
家賃収入を得るために直接かかった費用は、幅広く経費として計上が可能です。代表的な項目は次の通りです。
- 固定資産税や都市計画税などの租税公課
- 火災保険や地震保険料
- 建物の取得費用を法定耐用年数に応じて分割・計上する減価償却費
- 退去時の原状回復や設備修理にかかった修繕費
- 管理会社へ支払う管理委託料（賃貸物件の管理を委託している場合。相場は家賃の3～5%程度）
- ローンの利息部分
中でも減価償却費は、実際の現金の支出を伴わないにもかかわらず経費として計上できるため、会計上の利益を圧縮しやすい特徴があります。法定耐用年数は建物の構造によって異なり、木造は22年、鉄骨造は19～34年、鉄筋コンクリート造（RC）は47年です。
修繕費に関しては、賃貸物件の資産価値を向上させる際にかかった「資本的支出」との違いに注意が必要です。たとえば、定期的な外壁の塗装工事は修繕費に該当し、その年の費用として一括計上できます。一方で、リフォームで給湯器やキッチンをグレードアップした場合は資本的支出に分類されるため、減価償却をして複数年にわたって費用を計上しなければなりません。修繕費と資本的支出のどちらに区分されるのかは個別に判断されるため、税理士などの専門家に相談した上で確定申告を行うことをお勧めします。
また、不動産投資ではローンの返済額全てを経費にはできません。確定申告で経費として計上できるのは、利息部分のみである点も押さえておきましょう。
賃貸併用住宅では「按分計算」が必要になる
自宅部分と賃貸スペースが一体となっている賃貸併用住宅の場合、経費は賃貸部分の割合に応じて「按分計算」する必要があります。
たとえば、延床面積が100㎡で60㎡を自宅、40㎡を賃貸として利用している場合、賃貸割合は40%となります。そのため、賃貸併用住宅に課される固定資産税額が年間15万円なら、そのうち40％に当たる6万円を不動産所得の経費として計上可能です。
按分の考え方は火災保険料やローンの利息などにも適用されるため、自宅を賃貸併用住宅にして家賃収入を得たいと考えているなら、賃貸部分の割合を正確に把握しておくことが大切です。
青色申告と白色申告の違い｜家賃収入の節税ポイント
経費計算の基本が整理できたら、次に検討すべきなのは「確定申告方法の選択」です。青色申告と白色申告のどちらを選ぶかによって、受けられる控除や税負担に大きな差が生まれます。
ここでは、その違いを具体的に見ていきましょう。
青色申告特別控除（10万円・55万円・65万円）の要件を整理する
青色申告とは、定められた帳簿への記帳と一定期間の保存を条件に税制優遇を受けられる制度です。控除額は10万円・55万円・65万円の3段階があり、要件によって適用できる金額が異なります。
10万円控除は、お金の出入りを簡易的な帳簿へ記帳（単式簿記）することで適用可能です。
55万円控除を受けるには複式簿記による記帳を行い、貸借対照表と損益計算書を添付した上で期限内に申告しなければなりません。65万円の控除を受けるには、55万円控除の要件を満たした上でe-Taxによる申告、または電子帳簿保存を行う必要があります。
これに対して、白色申告は事前の手続きが不要で、記帳も単式簿記でよいので手軽に申告できますが、青色申告のような税制優遇はありません。そのため、青色申告に比べると税負担が重くなりやすい点がデメリットです。
たとえば給与所得が500万円、不動産所得が100万円の場合、所得税の基礎控除は58万円、税率は20％、控除額は42万7,500円、住民税の基礎控除は43万円、税率は10％、均等割・森林環境税分5,000円です。白色申告の場合は特別控除が適用されないため、このケースでは以下の税金が課されます。
【所得税】
（600万円－58万円）×20％－42万7,500円＝65万6,500円
【住民税】
（600万円－43万円）×10％＋5,000円＝56万2,000円
【合計】
121万8,500円
一方、青色申告で65万円控除を適用した際の所得税、住民税は以下の通りです。
【所得税】
（600万円－58万円－65万円）×20％－42万7,500円＝52万6,500円
【住民税】
（600万円－43万円－65万円）×10％＋5,000円＝49万7,000円
【合計】
102万3,500円
つまり上記のケースでは、青色申告を適用することで19万5,000円の節税効果を得られます。
事業的規模（5棟10室基準）が青色申告に与える影響を知る
青色申告の55万円・65万円控除を受けるには、原則として不動産経営が「事業的規模」と認められる必要があります。一般的な目安としては、アパートやマンションの場合は10室以上、一戸建ての場合は5棟以上です。賃貸併用住宅のみといった1～2戸の小規模な運営では事業的規模とは見なされないため、青色申告でも最大65万円の対象にはなりません。
とはいえ、小規模経営でも10万円の特別控除は適用可能です。さらに、青色申告には純損失の繰越控除（3年間）など他のメリットもあるため、まずは1～2戸の小規模な不動産投資から始めて段階的にステップアップしていくとよいでしょう。
青色申告承認申請書の提出期限に注意する
青色申告を選択するためには、事前に「青色申告承認申請書」を管轄の税務署へ提出する必要があります。提出期限は、原則として青色申告の適用を受けたい年の3月15日までです。新たに賃貸経営を始めた場合は、開業日から2カ月以内に申請すれば、その年分から青色申告を適用できます。申請忘れを防ぐためにも、開業届と同時に申請書を提出しましょう。
たとえば、2026年4月に賃貸経営を開始した場合、6月中に承認申請書を提出すれば2026年分の確定申告から青色申告が適用されます。提出を忘れるとその年は白色申告になるため、賃貸併用住宅を建てて家賃収入を得たいと考えている場合は、建物の完成や入居者の募集と併せて早めの手続きを心がけましょう。
損益通算でサラリーマンの税負担を減らす仕組みを活用する
副業として不動産投資を行う会社員や公務員の方にとって、税負担を大きく軽減できる制度が「損益通算」です。ここでは、損益通算の基本的な仕組みをシミュレーション例と併せて解説します。
損益通算の基本的な仕組みを理解する
損益通算とは、不動産所得・事業所得・譲渡所得・山林所得で生じた赤字を他の黒字所得から差し引ける制度です（所得税法第69条）。
会社員や公務員といった給与所得者の場合、家賃収入から生じた不動産所得が赤字であれば給与所得との損益通算が可能です。年末調整で確定した給与に課される所得税額が減額され、確定申告を行うことで差額が還付されます。
サラリーマン大家の損益通算シミュレーションを確認する
以下の条件でシミュレーションし、損益通算のメリットを確認してみましょう。なお、あくまでも概算であり、実際の税額は条件により異なります。
- 給与所得500万円
- 築15年程度の木造アパートを1棟保有
- 年間の家賃収入200万円
- 必要経費260万円（うち減価償却費100万円）
上記のケースの場合、不動産所得は「200万円－260万円＝－60万円」です。この赤字分を給与所得と損益通算すると、課税対象となる合計所得は「500万円－60万円＝440万円」になります。課税所得が500万円と440万円のときの所得税・住民税額の違いは以下の通りです。
課税所得が500万円の場合
・所得税
※基礎控除は58万円、税率は20％、控除額は42万7,000円
（500万円－58万円）×20％－42万7,500円＝45万6,500円
・住民税
※基礎控除は43万円、税率は10％、均等割・森林環境税は5,000円
（500万円－43万円）×10％＋5,000円＝46万2,000円
・合計
45万6,500円＋46万2,000円＝91万8,500円
課税所得が440万円の場合
・所得税
※基礎控除は58万円、税率は20％、控除額は42万7,000円
（440万円－58万円）×20％－42万7,500円＝33万6,500円
・住民税
※基礎控除は43万円、税率は10％、均等割・森林環境税は5,000円
（440万円－43万円）×10％＋5,000円＝40万2,000円
・合計
33万6,500円＋40万2,000円＝73万8,500円
上記の事例では、損益通算を活用することで納税額が18万円減少しました。確定申告をすることで、年末調整でいったん源泉徴収されていた所得税のうち、12万円の還付を受けられます。
ここで注目すべきなのは、260万円の経費のうち100万円が減価償却費である点です。減価償却費は実際の現金支出を伴わない経費のため、手元のキャッシュフローは黒字を維持しながら帳簿上は赤字として税負担を軽減できます。この仕組みこそが損益通算の大きな強みといえるでしょう。
損益通算できないケースに注意する
損益通算は大きな節税手段ですが、一定の制限もあります。まず、ローンを組んで土地と建物をセットで購入した場合、建物部分の借入金の利子は損益通算できますが、土地部分に対応する利子は対象外です。
また、別荘など通常の生活に必要とされない資産から生じた損失、令和3年以降は国外中古建物の減価償却費も損益通算できません。自分では判断が難しいケースでは、税理士などの専門家への相談をお勧めします。
家賃収入の確定申告のやり方｜必要書類と手順
ここからは、確定申告に必要な書類、e-Taxを使った手順を解説します。
確定申告は期限が決まっています。不動産所得が黒字となって納税が必要にもかかわらず申告を怠るとペナルティを科される恐れがあるため、事前に必要書類をそろえた上で期限内に行うことが大切です。
確定申告に必要な書類をチェックリストで準備する
家賃収入の確定申告で提出する書類は、白色申告か青色申告かで異なります。白色申告の場合は「確定申告書（B）」と「収支内訳書（不動産所得用）」を作成します。青色申告なら「確定申告書（B）」と「青色申告決算書（不動産所得用）」の提出が必要です。
収支内訳書や青色申告決算書、確定申告書は、以下の書類を基に必要事項を記入します。
- 給与所得の源泉徴収票
- 各種控除証明書（生命保険料、社会保険料など）
- 不動産売買契約書
- 賃貸借契約書
- ローン返済予定表
- 不動産取得税納付書
- 固定資産税納税通知書
- 家賃などの入金明細
- 修繕費の領収書
- 火災保険・地震保険証券
- 管理委託契約書
家賃の収入と支出を裏付ける領収書や明細書は、提出書類に添付する必要はありません。ただし、所得税法上原則7年間の保管が義務付けられているため、紛失しないように気を付けましょう。なお、電子帳簿保存法の改正により、電子データで受け取った領収書などは電子保存する必要があります。
e-Taxでの確定申告の手順をステップごとに確認する
家賃収入の確定申告は、自宅でもe-Tax（国税電子申告・納税システム）を介して行えます。税務署へ足を運んだり、書類を郵送したりする手間が省けるだけでなく、青色申告の65万円控除の要件も満たせます。
e-Taxで確定申告を行う手順は、次の通りです。
- マイナンバーカードとICカードリーダー（またはスマートフォン）を準備。電子証明書・利用者識別番号を取得
- 国税庁の確定申告書等作成コーナーから収支内訳書（白色）または青色申告決算書を作成
- 確定申告書を作成
- 内容を確認し、申請データを送信
- 受信通知を確認
確定申告に初めて取り組む方が迷いやすいのは、収支内訳書の「収入金額の内訳」欄でしょう。物件ごとに入居者名、家賃の月額、賃貸期間などを記入する必要があるため、賃貸借契約書や家賃の入金記録を手元に用意してから作業を始めると効率的です。
確定申告の期限は原則毎年2月16日から3月15日までです。納税が発生する場合は、振替納税やクレジットカード、金融機関、コンビニエンスストアなど複数の方法のいずれかで納付します。
確定申告をしなかった場合のリスク
不動産所得が20万円以上あるにもかかわらず、期限内に確定申告を行わないと、無申告加算税や延滞税が発生する可能性があります。
無申告加算税は、期限までに確定申告・納税をしなかった場合にペナルティとして科される税金です。税務署から指摘される前に自主的に申告した場合、納付すべき税額の5%が加算されます。税務調査の事前通知後から調査前に申告した場合は納付すべき税額の10％～25%、実際に税務調査が入った後に申告した場合は15～30％とより負担が重くなる点に注意が必要です。
さらに「延滞税」も原則納付期限の翌日から遅延日数に応じて加算されます。延滞税の税率は令和8年の場合、納期限から2カ月以内であれば年2.8%、以降は年9.1%です。
たとえば納付すべき所得税が30万円のケースでは、1年間放置すると無申告加算税と延滞税を合わせて5万円以上のペナルティが科される可能性もあります。万が一期限を過ぎても、税務署から指摘される前に自主申告すればペナルティは軽減されるため、気が付いた時点で早めに行動することが最善策といえるでしょう。
家賃収入を得ながら自宅に住む「賃貸併用住宅」という選択肢
家賃収入を得たいと考えても、「本業と両立できるか」不安に感じる方は多いでしょう。こうした悩みを解消する選択肢の一つが、マイホームの取得と賃貸経営を同時に実現する「賃貸併用住宅」です。
ここでは、不動産投資として賃貸併用住宅を選択するメリットを解説します。
賃貸併用住宅なら住宅ローンで家賃収入を得られる
アパート経営や区分マンション投資では、金利年2～4%程度の事業用ローンを利用するケースが一般的です。一方、賃貸併用住宅では自己居住部分の床面積が全体の50％以上など一定の条件を満たす場合に、金利年0.5～2％ほどの住宅ローンを利用できる可能性があります。
たとえば借入額4,000万円で比較すると、金利が数％違うだけで年間の利息負担は数十万円単位で変わります（※金利や借入条件により異なります）。長期的に見れば、その差はキャッシュフローに大きな影響を及ぼすでしょう。
また、自己居住部分に対応する借入金については、住宅ローン控除の適用が可能です。賃貸部分に対応する借入金は住宅ローン控除の対象外ですが、それでも所得税の節税につながる点は大きな魅力といえます。
損益通算との関係でも、金利が低い住宅ローンは利息負担を抑えられるため、土地の取得にかかる借入金の利息除外規定による影響を小さくできるメリットがあります。
はたらくおうちのワンストップサポートで確定申告もラクになる
「賃貸併用住宅に興味はあるけれど、何から始めればいいか分からない」方に向けて、「はたらくおうち」では土地探しから建築、融資、管理までをワンストップでサポートしています。
賃貸管理の全てをはたらくおうちに任せれば、賃貸経営にかかる入出金明細が自動的に整理されるため、確定申告に必要な収支データの準備が大幅に楽になる点もメリットです。
私たちは全ての方に賃貸併用住宅が最適だとは考えていません。お客さまの状況を丁寧にお伺いし、無理がある場合は率直にお伝えする誠実さを大切にしています。
まとめ｜家賃収入を得るなら確定申告を前提に賢く設計しよう
家賃収入の確定申告は、仕組みを分解して考えれば決して難しいものではありません。まずは20万円ルールを基準に申告の要否を判断します。その上で家賃収入から差し引ける経費を漏れなく把握し、不動産所得を計算しましょう。不動産所得に対する税負担を軽減したいなら、青色申告を選択して控除を活用することがポイントです。そして必要書類をそろえて確定申告書を作成したら、e-Taxで申告を完了させましょう。不動産所得が赤字になった場合でも、確定申告をして給与所得と損益通算すれば節税が可能です。
マイホームの取得と家賃収入をどちらも叶えたい場合には、賃貸併用住宅を建築するのも選択肢の一つです。はたらくおうちでは、賃貸併用住宅用の土地探しから建築、管理まで親身にサポートいたします。また、税理士もご紹介しているので、これまでに確定申告をしたことがない方でも安心です。
家賃収入を活用した資産形成に少しでも関心をお持ちの方は、ぜひ一度はたらくおうちへご相談ください。
本記事では、家賃収入に関する税務の基本的な考え方を整理しています。
実際の取り扱いは、収入構成や物件条件、保有形態によって変わるため、具体的な判断にあたっては個別の前提を踏まえて検討することが重要です
