不動産投資ローンが理由で住宅ローンが借りられない時の対策まとめ

不動産投資ローンを利用している状態で住宅ローンが借りられない理由を把握しよう

不動産投資ローンが住宅ローン審査に影響するケースは珍しくありません。金融機関は返済計画を厳密に確認し総合的に判断するため、さまざまな理由から審査が通らない場合もあります。その対策を講じるために、まずは不動産投資ローンを利用しているとなぜ住宅ローンの審査が通らないのか、その理由を把握しましょう。

金融機関の審査基準にもよりますが、以下のような理由から住宅ローンの審査に通らないことが多いです。

返済負担率が基準を超えているケース
不動産投資で赤字が出ている
本業の勤続年数が少なく収入が不安定

以下でそれぞれの理由を詳しく説明します。心当たりのある方は、該当する項目ごとに対策を検討しましょう。

借りられない理由①返済負担率が基準を超えているケース

住宅ローン審査で重視される指標のひとつが返済負担率です。不動産投資ローンを抱えており、年間のローン返済額が年収に対して大きくなると、金融機関は返済能力が低いと判断し、住宅ローンを借りられないケースがあります。返済負担率が基準を超えやすい点は特に注意しましょう。

返済負担率は、一般的に年収の30％〜35％程度が目安とされています。ただし、金融機関ごとの基準は公表されていないため、できるだけ返済負担率が高くならないよう注意しておくことが大切です。

借りられない理由②不動産投資で赤字が出ている

保有している不動産投資用物件の収支が赤字となっている場合、住宅ローン審査では大きな懸念材料となります。特に金融機関は、安定した返済が継続できるかどうかを重視しており、赤字の不動産投資ローンを抱えていると住宅ローンを借りられないリスクが高まります。

節税対策として帳簿上の赤字を計上しているケースでも、金融機関によっては審査に影響が出ることがあるため注意が必要です。住宅ローンを申請する際には投資物件の収支状況を整理し、キャッシュフローを安定させる具体策を示すことが欠かせません。

借りられない理由③本業の勤続年数が少なく収入が不安定

住宅ローンは、本業の収入と勤続年数が主な審査対象となります。不動産投資ローンを抱えている場合は、勤続年数が短いと金融機関は収入の安定性を判断しにくく、住宅ローンを借りられない可能性があります。転職やフリーランスへ転向したばかりの方は十分にご注意ください。

住宅ローン審査に臨む際には、勤続年数や収入の安定性を資料で明確に示し、返済能力が十分であることを証明することが重要です。そのためにも、事前に自身の状況を整理しておきましょう。

借りられない場合はどのような対策・準備が必要になる？

住宅ローンを申請する際に不動産投資ローンを抱えている場合、家計全体の収支や返済負担率を事前に整理して見直すことが不可欠です。また、赤字物件の収支を改善したり、本業収入の安定を図ったりするなど、先述した理由に合わせて適切な対策を進めましょう。あわせて、ほかに影響している要因がないかも確認し、その内容に応じて手を打っていくことが大切です。

そして、家賃収入の根拠や収支計画を事前に整理した資料として用意し、不動産投資ローンと住宅ローンの両立でも返済に無理がないことを示しておくことが、審査通過の重要なポイントです。こうした準備によって、住宅ローンを取得できる可能性を高められます。

不動産投資ローンと住宅ローン、どちらを優先する？

不動産投資と住宅購入を同時に検討する場合、どちらのローンを先に組むかは非常に重要です。なぜなら、住宅ローンに比べて不動産投資ローンの審査が厳しいからです。そのため、先に住宅ローンを借りてしまうと、不動産投資ローンの審査のハードルはさらに高くなってしまいます。

不動産投資を先に始めるか、マイホームの購入を先にするかで迷っている場合、審査の通りやすさだけで見ると、不動産投資から始めた方が比較的スムーズに進む傾向があります。ただし、どちらを優先するにしても、返済能力が不十分だと判断されれば審査に通らない可能性がある点には注意しましょう。

不動産投資とマイホーム購入を両立するには

不動産投資とマイホームの購入を両立させたいと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし、先述した理由から2つのローンの審査を通るのが難しい場合もあるでしょう。そのような場合は、不動産投資とマイホーム購入の両立は難しいのでしょうか。

結論として、絶対に両立できないわけではありません。状況次第では、両立できる可能性があります。ここでは、不動産投資とマイホーム購入を両立させる方法をご紹介します。

現金一括購入を検討する

不動産投資とマイホームの購入を両立させたい場合、どちらかを現金で一括購入する方法があります。たとえば、マイホームを現金購入すれば、不動産投資ローンの審査で返済負担率を抑えることができ、審査のハードルを下げることができます。

ただし、自己資金が大きく減ってしまう点は注意しましょう。不動産投資では、運用後も管理費や修繕費などのために自己資金を用意しなければならないためです。現金購入を検討する場合は、資金を残しておける余裕があるか、生活に無理がないかを十分に確認しましょう。

賃貸併用住宅の購入を検討する

不動産投資とマイホーム購入を両立したい場合は賃貸併用住宅も検討してみてはいかがでしょうか。一つの建物に自己居住部分と賃貸部分があるため、マイホームを取得でき、なおかつ賃貸部分から収益を得られます。

賃貸併用住宅は金融機関の条件を満たすことで、比較的低金利の住宅ローンの利用ができます。家賃収入で住宅ローンを返済していくため、ローンの負担も軽減されます。また、1棟アパートやマンションに比べると規模が小さいため、低リスクで始められることから不動産投資が初めての方にも人気です。

賃貸併用住宅を検討されている方はお気軽にご相談ください！

弊社「はたらくおうち」では、土地探しから計画立案、融資サポート、建築、賃貸運用まで一貫してサポートしており、初めての方でも安心してご相談いただけます。初めての方でも安心してご相談いただける体制を整えており、お客様一人ひとりに合わせた最適なプランをご提案しています。こうした取り組みにより、これまで多くの方を収益化成功へと導いてまいりました。

通常、不動産投資ローンを利用するとオーナー自身はその物件に住めません。しかし、賃貸併用住宅であれば、オーナーの居住部分を備えているため住宅ローンを使うことができ、マイホームの購入と賃貸経営を同時に実現できます。
賃貸併用住宅についてさらに詳しく知りたい方、または弊社のサービス内容に興味をお持ちの方は、ぜひ無料セミナーにご参加ください。